房地产信托低至四折 AMC大手吃货

据经济观察报2012.3.5报道

房地产信托正在承受的巨大兑付压力让正在商业化转型的信达、华融、东方和长城这四大资产管理公司（AMC）嗅到商机。

本报获悉，他们正在重拾其处置金融不良资产的老本行，提前介入临近信托兑现的房地产项目。事实上，临近信托兑付期而缺乏流动性的房地产公司，不得不将抵押资产低价处置来满足信托产品的还款需求，而四大资产管理公司通常以四折左右的价格来接收这些作为抵押资产的房地产项目。

业内人士透露，截至目前，四大资产管理公司收购的房地产信托规模已达两三百亿元。

提前兑付背后

根据用益信托、中金等第三方机构调查数据显示，今年第二、三季度将出现一波千亿量级的房地产信托兑付高潮。谁都不愿意成为首个不能兑付的产品。这种努力造就了资产管理公司在临界点时的介入。“我们在接收，不良资产不仅仅限于银行不良贷款，应该包括所有金融机构的不良资产，包括信托，这算是我们商业化收购不良资产业务的一部分。”某资产管理公司总裁2月28日接受本报采访时表示。

去年9月底，银监会“叫停”金融资产公司直接投资信托和理财产品；今年1月，银监会再次向四家资产公司发文，禁止资产公司未经许可通过提供信托增信、不良资产远期收购等方式为信托提供担保。不过，有着强烈创新动力的信托公司和资产管理公司以收购不良资产的名义，继续着资产管理公司的房地产信托接盘。

一家资产管理公司相关业务部门负责人对本报解释：“不能到期兑付当然是不良了，没有到期的，如果出现欠息，比如很多信托是按季付息的，或者其他违约记录，或者一些违约行为，我认为也可以认定为不良。所以从这个意义上说，资产管理公司现在收购的房地产信托就是在收购金融不良资产，所以是合法合规的。”

他说：“银监会叫停的我们都没有做，但我认为叫停的两种业务其实在合规性上没有问题，我想银监会更担心的是房地产行业和信托行业的风险。”

事实上，四大资产管理公司收购房地产信托的资金来源，除了其自有资金以外，还有银行贷款。四大资产管理公司是1999年为处理国有银行股份制改造中的不良资产而成立，以最大限度保全资产、减少损失为主要经营目标，是国内金融市场 上为数不多的专业处理金融不良资产的机构。他们在向银行申请贷款时拥有着较高的授信。本报了解到，其中一家一年的授信额度为800亿，这相当于一家股份制商业银行一年信贷额度的一半。

一家大型信托公司资产管理部总经理也对本报证实：“目前确有很多资产管理公司对接盘地产信托很积极,等开发商一无法兑付，立刻就可以接过来。具体的模式基本是按照以前商业银行处置不良资产的方式。”

他所指的模式是在选择项目上，要么是选择抵押标的土地项目比较优质的，如果是股权融资的就看股权能否变现或者转为债权。根据中金公司测算，2012年到2013年房地产信托分别到期2200亿和2800亿，总还款额分别约为2500亿和3100亿。

AMC的压力测试

“房地产行业和信托行业当然有风险，而处理已经产生风险的金融资产，正是我们的长项。我们有我们的底线和处置方法。”某资产管理公司相关业务部门负责人称。

事实上，已经商业化转型的资产管理公司收购房地产信托的目的有且只有一个，就是盈利，获利是它要坚守的底线和标准。这背后，是四大资产管理公司的手握现金、需要投资和对中国房地产业未来的相对乐观。

作为金融机构，资产管理公司对房地产信托通常在综合考虑了抵押率、未来还款现金流的状况下做出是否要接收的决定，通常是针对抵押率较好的项目，比如小于40%，他们比较有收购兴趣。

信托计划本身是不打折的，10个亿的信托计划，资产管理公司就需要花10亿资金来购买，但是抵押的资产可能值30亿。也就是说，资产管理公司用10亿现金获得了价值30亿的资产，这隐含着资产管理公司认为，未来即使房价再跌，也跌不了三分之二之多。“核心区域跌幅会小，郊区跌幅会大。尽管如此，通州8000到1万块一平总是值的。如果产品没有硬伤，项目到了这么一个状况，原则上说，我们是会接的。”上述资产管理公司人士表示。

这就是资产管理公司自我压力测试的底线，除了抵押率之外，他们还看客户质地、项目位置、资产评估所能带来的现金流。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉也认为，转至资产管理公司的意义是信托公司对房地产市场持续报以看空的行为，但是对于行业而言，只要调控政策出现一丝松动的余地，那么房地产信贷市场的坏账出现的概率将大幅降低。

不过，短期造成的压力无可避免。“兑付的压力还是很大的。目前没有出现无法兑付的情况，毕竟谁都不想成为第一单，压力不光光是房地产公司，信托公司压力也很大。我们银行常常给信托公司压力，未来也不排除用他们自有资金来兑付。因为无法兑付情况的出现对市场将是毁灭性的，至少要把风险扛到2013年。”某股份制银行私人银行部负责人表示。

地产商的压力

业内人士预计，对于那些偿付压力较重的房地产公司来说，资金链在今年二季度可能爆发风险。中金公司的一份报告认为：“中小房地产公司面临风险较高，与大型上市公司相比，无论从信托融资总规模，还是从信托规模占净资产比例等指标看，小地产公司如阳光城、浙江广厦、南国置业等，面临更大的到期风险，其次是区域中做周转的中小型公司如荣盛发展、福星股份。”

房地产信托的兑付资金主要依靠销售回款，在当今销售难、回款慢的情形下，自然加大了房地产信托的兑付风险。尤其是那些对信托依赖较大的小开发商，很有可能到期无法偿付。

对很多开发商而言，“在进入兑付高峰期前的一两个月里，能否抓住时间窗口，加快销售，可能是能否存活的关键。”上海一位开发商老总说。

当然，也还有其他的对策。据了解，经民生银行私人银行部渠道销售的房地产信托中，今年已有两款已于前不久到期，并成功实现了兑付。但民生银行相关人士告诉记者，兑付资金来源并不是项目回款和销售流量，而是其母公司的资金垫付，这被认为是未来信托兑付的常态。

而对那些没有大树可靠的房地产公司而言，选择资产管理公司接盘或许不是最坏的打算。在资产管理公司接盘房地产信托的环节中，房地产商是承担成本最高的，他们中的大多数以低于五折的价格处理了自己的项目。