杨红旭：政策真空，市场春暖，后市存变

楼市回暖了！对于这一市场现象，有人恨之，有人喜之，有人怒之。当然，还有人不相信这是事实，认为只是开发商、卖房人、砖家们忽悠购房人的谎言。其实，部分民众有点天真了，一厢情愿的以为“两会”上温总强调“房价远末回到合理价位”，就意味着今年房价必须大跌。

不管愿不愿意承认，春节过后，市场确实活跃起来。但看成交数据：今年1、2、3月，上海新建商品住宅成交量分别大概为20万平米、40万平米、80万平米，可谓节节攀升。尤其是3月的80万平米，已显著超过去年3月的48万平米，也超过2010-2011年约67万平米的月均成交水平。更须关注的是，今年一季度，新建商品住宅成交量近两年来首次超过新增供应量，呈现供小于求的市场形态。

当然，价格仍在下跌通道中，只是已很接近止跌的时间点了。若按国家统计局口径，则2月份上海新建商品住宅格价已持续下跌5个月，2月相比去年2月首次下跌。上海二手房指数基本与新房价格走势一致，3月相比去年3月首次下跌，环比下跌持续了6个月。如果看均价，其实今年一季度上海新建商品住宅成交均价与去年相比基本持平。但详查正在销售的个案，确实普遍性的存在打折促销现象。

只是，随着成交量的持续回暖，部分新盘打折幅度有缩小迹象，而二手房市场中房东不让步、甚至小幅提价现象就更明显了。有人说，春季市场反弹纯属季节因素。不可否认，今年2-4月的成交反弹，季节性因素很重要，但政策面的趋稳同样非常重要，甚至更加关键。

去年下半年以来，中央文件和领导人，多次表示坚持房地产调控不动摇。直至近期，4月3日，温家宝总理在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会仍表示：要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。积极推进保障性安居工程建设，拓宽融资渠道，保障用地供应，提高设计水平,保证工程质量。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，确保保障性住房建设可持续。

多少有点“另类”，这次温总理并没提及“房价合理回归”，而是将主要笔墨放在了保障房上面。另外，从宏观政策看，这次温总理表示：要根据形势变化尽快出台预调微调措施，同时做好政策准备，留有相应的政策空间。这就意味着，接下去货币政策放松的力度将会继续加大，“保增长”的优先次序将“抑通胀”挤到后面去。

如果说，在房地产调控的考量中，去年几乎只考虑压制房价；那么，现阶段则是一边考虑压房价，另一边，也开始担心楼市持续低迷之后对相关产业及经济增长的负面影响。鉴于此，笔者认为中央“坚持房地产调控不动摇”的指导方针还将继续，但其实内涵已在发生“量变”：一方面，抑制投资投机性购房需求的限购、限购不变；另一方面，鼓励自住需求、尤其首次置业需求的贷款持续放松，同时地方政府税收方面的政策也有所优惠。

至于地方救市政策，只要合乎“优先满足自住需求（或首置需求）”的原则，中央并不会硬性干预，所以才有18个城市被媒体报道放松政策。但一旦地方救市尺度过大，比如放松限购，则被媒体曝光的情况下，就会被中央叫停，佛山、成都、芜湖等皆如此。

总结下来，当前阶段，房地产政策可谓“前怕狼、后怕虎”，表面凶狠，其实稳定。在很大程度上，可以说正处于“真空期”。只要政策面稳定，那么春季成交量反弹仍将持续。然而，现在尚难断言全年市场回暖呈定局。因为，政策仍然存在变数，尤其随着成交量的持续反弹，预计价格将于五月前后止跌——如果出现这种市场现象，则必然引起管理层之不快。结果是，很可能出台新的调控政策，即便内容并无多少新意，但以国务院或几部委文件的形式出现，仍具有再度导致量价齐跌的威慑力。对此，我们只能走一步，看一步。

刊发于东方早报