张宏伟：“降价跑量”致沪大平层市场成交“井喷”

大平层豪宅由于兼具商品房特征以及高端化的气质，不仅在上海这样的一线城市“大平层”较为流行外，二三线城市杭州、长沙、石家庄、济南，甚至乌鲁木齐等西部边远地区也成为一些大型房企比如星河湾、绿城、金地、华润等布局大平层的焦点城市。

当前由于容积率受限，市中心地块越来越稀少、别墅用地不批等原因，导致市中心的地块直接开发大平层产品，来满足日益增长的高端客群需求；不少开发企业都在市中心开发大平层产品，有的还附带精装修，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

第一、大平层产品不仅可满足别墅客群平层居住的空间要求，而且还可享受市中心配套的便利性；

第二、对于开发企业来说，大平层产品即使产品的一种创新，在建造成本方面也比建造中小户型省的多，在销售阶段也可以获得更多的溢价收益。

“楼市常态化”的调控对于高端住宅市场也有一定的影响，以2011年上海大平层（包含公寓和花园洋房两类产品，下同）整体市场而言，除了1月、9月、12月成交量较为可观外，其他9个月份成交较为低迷。随着调控的层层加码，除了12月份大平层市场开始降价打折促销之外其余月份并没有明显的降价跑量的迹象，致使大平层市场成交量一直在低位徘徊。2011年多数月份“大平层”产品销售不佳的主要原因如下：

第一、“楼市常态化”的调控中的限购、限贷等原因直接导致高端客群无法购买这些定位相对较高的楼盘，导致这些楼盘成交低迷；

第二、项目自身推盘策略导致，由于市中心物业的稀缺性，这些楼盘当前通过延长销售周期，使项目自身不断增值，等待市场时机较好时再推出。像市中心的一些大平层豪宅买了10年以上了还没有销售过半，这些项目赚的基本上就是项目自身不断升值的钱。

第三、“楼市常态化”的调控的市场背景下，大批量的大平层产品面市导致市中心高端物业市场存量大幅增加，与此同时，郊区一些项目也开始建设大平层项目，大平层整体市场库存量的增加导致郊区与市中心的大平层产品竞争更加激烈，同时也增加了市场的观望情绪导致成交不理想。

2012年，尤其是进入3月份以来，大平层成交“井喷”，创了2011年1月份以来的单月新高。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，大平层市场成交量“井喷”主要和开发商降价跑量的市场策略有关系。以龙华板块的海珀府邸为例，而该盘从2011年11月至2012年2月，月消化套数仅在个位数，在购房85折优惠举措下，仅3月份成交就达到59套，可见85折的降价幅度对高端住宅项目也能加速其去化速度，降价打折的还有上海星河湾花园。除了降价打折以为，低价入市的价格也诱导了成交的上升。位于杨浦区新江湾城板块的嘉誉园开盘以4万/平米左右的低开价格入市，尽管没有打折优惠方式入市，也取得不错的成绩。

2012年3月份我国CPI同比上涨3.6%，CPI的涨幅略有反弹，CPI同比上涨仍处于高位的现状再度提升了通胀预期，财产的增值保值成为部分人士再度考虑的问题。同时大平层项目开始降价打折或者低价入市方式推盘，这一定程度上激发了一些高端物业购房者或投资客重返大平层市场的热情，从而使这些物业重返高端购房者的视线。在经历2011年甚至今年以来“选房”时间之后，降价的大平层楼盘基本上达到了一些购房者或投资客的心理预期，于是，这些群体开始入市购房，促成了大平层项目的升温。

附表1： 2011年1月-2012年3月，200平方米以上大平层产品成交数据