张宏伟：龙湖好望山城集中成交192套，或为信托融资

同策咨询研究中心数据显示，2012年3月30日，龙湖好望山城集中成交192套房源，面积段为70-195平方米不等，而成交价格统一为14525元/平米，没有出现价格差，成交面积18750平米，成交总金额272339828元。龙湖好望山城集中成交192套房源，成交价格统一为14525元/平米，没有出现价格差，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此次龙湖好望山城集中成交应该非普通购房者购买，按照之前集中成交而价格统一的经验来看，此次成交应该是龙湖将龙湖好望山城192套房源当做金融产品设计，或以该项目这些房源抵押融资，或以房地产信托形式进行交易。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，以房地产信托等形式购买房产项目其主要目的有两个：买房实现资产合理化配置，进行资产保值增值，同时出售后可获得增值收益，对于卖方而言，可以获得现金流，缓解资金上的压力；部分形式是基于"过桥融资"考虑，通过短期批量出售给公司，获得现金流缓解公司财务上压力，等待市场反弹后再将这些房源回购，买卖双方再按照一点比例分配房产的增值收益，然后再将房产进行出售的市场行为。2011年上海紫园以此种方式成交了36套单价10万元/平方米豪宅别墅。

从龙湖全国范围内推盘情况来看，龙湖自2011年10底就已经开始降价回笼资金，今年春节后龙湖继续在全国范围内降价跑量，并且取得不错的销售业绩。但是，今年春节之后龙湖在上海始终还没有太大的营销动作，此次，上海龙湖好望山城集中成交192套房源应该是上海龙湖通过集中成交回笼资金的的一个动作和手段。

从精品化路线房企的近期市场策略来看，"舍卒保車"已经成为它们当前的市场策略。从2011年上海房地产市场精品化路线房企的布局策略也可以看出，它们没有放弃公司的既有战略。各个公司在区域市场战略布局上"舍卒保車"，尽管上海区域内多数项目销售不良好，但是各个房企开始以个别项目（如华润置地菁英苑、金地艺境、仁恒森兰雅苑、龙湖郦城等楼盘在去年市场上通过降价或其他营销手段发力，取得不错销售业绩）突围市场，以此来保全公司在上海的整体布局的稳定性，那些销售暂时不好的项目则成为这些公司"防守类"产品，继续博弈调控的周期及调控政策的时效性。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在未来，"舍卒保車"仍将成为它们的市场策略，并且有可能以此回笼资金，保证区域市场业绩的稳定性，并且可适时出手拿地"换仓"，谋求下一轮市场发展机会。