张宏伟：三方面原因导致2012年上海供地计划缩水

2012年3月30日，上海规划和国土资源管理局公布了2012年上海住房供地计划，计划供地1000公顷，比去年减少200公顷，较去年下跌16.7%。其中经济适用房用地、棚改用地、公共租赁房用地总计600公顷，中小套型普通商品房用地100公顷。

2012年上海住房供地计划，比去年减少200公顷，较去年下跌16.7%。从原因角度来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，有三方面原因：

第一、土地资源紧张，供地指标从紧。在春节前夕，国土资源部表示2012年供地指标从严从紧，优先保障房，保障房建设力度和规模的增加，使地方政府面临更大资金压力。上海市财政局编制的《上海市2011年全市及市本级预算执行情况 2012年全市及市本级预算(草案)》显示，2012年上海国有土地使用权出让收入的预算数为1250亿，比去年下调了近3成，这表明，政府层面对今年上海土地市场并不乐观，预计短期内土地市场的颓势难以改变，政府的供地计划也会相应的减少。

第二、土地市场也陷入冰冻，底价成交成趋势，流拍现象也不可避免，如果大规模推地有可能导致土地市场出现更多的流拍；

同策咨询研究中心数据显示，今年1至3月份（截止至3月27日），上海经营性用地出让金额总计为64.45亿元，与去年同期相比缩幅接近八成，从成交溢价情况来看，也基本以底价成交居多。而北京第一季度土地全部底价出让，为7年首现。

2011年以来，全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9.65%， 其中10月的土地流标率更是创下16.5%的年度新高。土地频频流拍导致政府推地节奏会逐步放缓，原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场。

第三、保障性住房建设"大跃进"，需要今年放缓供地节奏，通过今年的市场过渡期，让保障性住房真正可以形成市场供应，从而，为双轨制逐步形成奠定基础。

那么，2012年上海住房供地计划，比去年减少200公顷，较去年下跌16.7%，尤其是中小套型和非保障性住房的供地减少，对于未来市场尤其是商品住宅市场有何影响？同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

第一、土地供应缩水有可能导致未来2-3年之后的商品住宅市场供需失衡，如果未来2-3年调控已经逐步放松，市场也回归到正常的区间运行，有可能导致市场供应相对更为紧张，商品住宅市场价格有可能重新反弹吗，相关部门应该合理把控当前土地市场供应对未来房地产市场的供应及价格的影响。

第二、市场不再单靠政策"硬指标"建设中小套型，市场"去投资化"措施与未来长效调控机制也将引导市场建设中小套型住房。尽管2012年中小套型普通商品房用地100公顷，"硬指标"比去年有所减少，但是，当前在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，市场"去投资化"的具体措施导致中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交成为市场的主力，在当前市场预期下，有可能引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。也就是说，在常态化调控机制的市场背景下，商品住宅市场还难以超越"自住需求"这个核心，因此，未来中小套型自住需求楼盘仍将成为市场主力。

第三、尽管土地市场供应有所缩水，但这并不能说明高端市场将有机可乘，常态化调控机制的市场背景下，高端市场尤其是豪宅市场应该寻求自己破局的出路。具体来讲：

1、"舍卒保車"保证市场策略长期执行。

从2011年上海房地产市场精品化路线房企的布局策略也可以看出，它们没有放弃公司的既有战略。各个公司在区域市场战略布局上"舍卒保車"，尽管上海区域内多数项目销售不良好，但是各个房企开始以个别项目（如华润置地菁英苑、金地艺境、仁恒森兰雅苑、龙湖郦城等楼盘在去年市场上通过降价或其他营销手段发力，取得不错销售业绩）突围市场，以此来保全公司在上海的整体布局的稳定性，那些销售暂时不好的项目则成为这些公司"防守类"产品，继续博弈调控的周期及调控政策的时效性。

2、从当前市场效果来看，卖得好的项目基本上是降价有关的，因此，直接降价也将是项目破局的一个思路。

3、降价本身不是目的，降价跑量回笼资金是为了抄底拿地，换仓谋求下一轮市场发展机会。

4、将房产当做金融产品设计，或以项目抵押融资，或以房地产信托形式进行交易。

以房地产信托投资等形式购买豪宅其主要目的有两个：买房实现资产合理化配置，进行资产保值增值，同时出售后可获得增值收益，对于卖方而言，可以获得现金流，缓解资金上的压力；部分形式是基于"过桥融资"考虑，通过短期批量出售给公司，获得现金流缓解公司财务上压力，等待市场反弹后再将这些房源回购，买卖双方再按照一点比例分配房产的增值收益，然后再将房产进行出售的市场行为。2011年上海紫园以此种方式成交了36套单价10万元/平方米豪宅别墅。