张宏伟：浅谈楼市“去投资化”的长效调控机制

3月18日，财政部部长谢旭人出席国务院发展研究中心主办的"中国发展高层论坛2012"年会时要求，今年要稳步推进房产税改革试点，并进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案。

按照保有税的定义，"保有税"实际上是物业税的一种，即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。其实，综观今年的房地产宏观调控思路，主要是为了"鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。"

楼市"去投资化"的长效调控机制的相关政策走向亦是围绕限制楼市投资性、投机性需求，加大中小户型房屋的供应量这两方面进行。

从政策或制度走向来看，以"限购"、"限贷"、"限价"行政化的调控措施不为长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场"去投资化"的目的。

从当前已经明确的政策走向来看，房产税试点范围的正在逐步扩大、住房保有税、交易环节的税改方案完成之后会逐步全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，达到房地产市场"去投资化"的目的，引导楼市进入长效调控机制。

那么，如何发挥税费对于楼市投资性、投机性需求的调节作用，达到房地产市场"去投资化"的目的？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，要通过"一加一减"方式，增加投资投机性需求在持有环节的成本，减少投资性投机需求出售房产环节的交易税费成本，以此降低投资投机者的投资回报预期，使投资投机性需求房产尽快转入到流通领域，缓解由于投资投机性需求导致的楼市供求关系相对紧张的局面，让实际具有居住需求的购房者买到房产，使房地产市场达到"去投资化"的目的，真正成为为"自住需求"服务的行业。具体来讲：

第一、增加保有环节税费。保有环节税费增加，尤其是对于持有时间较短的房产征收相对比例较高的税费，如房产税、保有税，使投资性需求在持有环节尤其是短期内持有的成本增加；

第二、减少投资性需求出售房产环节的交易税费成本，如契税、个人所得税等，鼓励投资客持有的房产进入市场流通领域。

"一加一减"方式会使投资客难以获得由于房产短期内自身升值而带来的溢价价值，（如果楼市不再出现2008年救市的市场背景下），投资客也就不会短期内对房地产市场兴风作浪，寻求短期内高投资回报。如此长期以往，投资客或将房产出售套现，或转而对于房产进行长期持有经营。从这个角度而言，无论投资客将房产出售套现，还是对于房产进行长期持有经营，房屋空置率有可能会逐步降低，房屋的利用率会提高，房屋也慢慢会逐步回归到期居住价值本身。

那么，从加大中小户型房屋的供应量的角度而言，住房和城乡建设部已经开始细化多项楼市调控的配套政策，以巩固成果，促进房价合理回归。比如住建部拟新政:增加普通住宅供应，配套中低价位。

但是，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设的政策对于市场的实际影响有可能会滞后1-2年时间，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，在当前更为务实的做法，商品住宅市场应该制定"差别化"的信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，一方面保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间，另一方面也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。

尤其是2012年"限购"政策延期执行的市场背景下，尽管首套房贷已经出现"微调"松动的趋势，但是，当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，首套房贷政策2012年应定向放宽。如：

第一、在信贷银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者，首套房贷利率优惠重回到八折、八五折甚至更低；

第二、在审批时间周期上进一步缩短首套房贷的审批周期；

第三、在首付比例上，对于首套房置业者各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上首付"高门槛"的状态；

第四、在交易税费上对于首套房置业者给予更多的减免和优惠，或以各种方式对于人才类首套置业需求给予购房补贴等。