杨红旭：2012年全国房价将回到合理区间

2009年12月以来的这轮调控，目标基本只有一个：稳定房价。在这一过程中，官方口径发生一了些变化。2010年提出“扼制房价过快上涨”，这一目标已经实现；2011年提出“促使房价合理回落”，近日两会上的政府工作报告中，再次强调这一点，可见，这一目标尚未实现。

“房价合理回落”、“房价回落合理”，到底什么才算是合理？在当前政策环境下，所谓的合理房价，应该是与居民收入相匹配的、居民可支付的水平。而衡量的核心指标应是房价收入比，也即一套住宅价格与一户居民的家庭年收入的比值。据世界银行的统计，多数发达国家的房价收入比低于6倍，比如2006年-2008年期间，美国和英国略超4倍，德国约为3.5倍，日本约为5倍。但一个国家的不同城市，也存在较大差异。比如2006年，美国洛杉矶、旧金山、纽约、休斯敦的房价收入比，分别为11.4、10.1、7.2、2.9倍。

由于国情不同，不能简单地拿我国与发达国家比。按国家统计局的数据，通过测算全国城镇人均可支配收入、全国新建商品住宅价格、全国城镇人均住房面积，可以得出一组房价收入比数据。2001年-2003年，全国房价涨幅很小，低于人均可支配收入增幅，全国房价收入比只有约6.2倍；从2004年开始至2007年，房价快增，明显超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达7.44倍，偏离正常区间。2008年全国楼市低迷，房价收入比下降至6.78倍。2009年房价格大涨25%，房价收入比创下8.03倍的历史新高。

2011年，我国城镇居民人均可支配收入保持14%（名义）的增长，新建商品住宅价格增长为6.1%，房价收入比持续回落至7.50倍。其中，上海、深圳、北京、杭州、厦门等经济发达的东部城市，皆超过12倍。如果剔除掉可售型保障房因素，以纯市场化的商品住宅计算，则2011年上海和北京接近20倍，明显超全国平均水平。与发达国家不可比，单拿我们自己纵向比较，大致可认为全国房价收入比维持在6-7倍属合理区间，北京、上海、杭州等城市8-10倍尚属合理。

从调控效果看，去年东部一二线城市效果较好，房价收入比上升的趋势已得到控制。其中，北京、上海和杭州，终于出现了房价收入比的同比下降，主要是这些城市房价下跌，比如上海去年新建商品住宅价格同比下跌5.4%。说明作为作调控重点区域，一线城市表现突出。与此同时，天津、武汉、重庆、沈阳等中西部二线城市房价收入比不降反升，主要是这些地区房价涨幅明显。今明两年，需要关注二三线城市价格是否继续上涨。

从家庭收入结构看，不同收入阶层的房价收入比近两年连续回落，但中等至中低收入家庭房价收入比仍较高。就全国而言，2011年最高收入户与最低收入户之间的房价收入比相差8.91倍，与2010年基本持平。就同一收入阶层而言，房价收入比自2009年冲高后连续两年小幅回落，但中等至中低收入家庭的房价收入比仍比2009年前高出不少。地区间，中西部地区不同收入户的房价收入比差距较小，而东部地区的房价收入比整体上偏高、收入阶层间差距较大。

展望2012年，由于中央一再重申房地产调控政策的不放松，市场继续调整，尤其是房价不会明显反弹，笔者预计全年全国新建商品住宅成交价格同比会有小幅下跌（预计3%左右），若按近五年人均住房建筑面积的复合增长率以及城镇人均可支配收入增幅大致估算，则2012年全国房价收入比将降至6.87，接近2008年水平，将是2009年来首次回归合理区间。因此，只要坚持调控不放松，即便房价不会暴跌三五成，购房能力也将有所提高。