张宏伟：京沪唱双簧解释家庭概念，楼市“限购”再放松

3月7日，上海市政府下发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》(沪府办发〔2012〕7号)第四条第三款规定"本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行"，对"该子女无产权住房"市住房保障和房屋管理局作如下解释：

"该子女无产权住房"是指子女个人不单独拥有产权住房。我局已通知相关区房地产交易中心按此口径解读。

与此同时，3月6日，北京市住建委相关人士表示，北京户籍家庭购房资格认定上明确，所谓家庭是指"父母及未成年子女"，成年未婚子女视为另一家庭。成年未婚子女如果名下已经有一套共有或单独拥有的住房，可再购一套；但是名下有两套以及两套以上的住房，则限购第三套。

京沪唱双簧解释家庭概念，从政策变化的具体特征来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，有三方面：

第一、避免"限购"政策一刀切，楼市"限购"走向定向宽松。在限购政策下，由于政策层面的"一刀切"，"限购"政策有可能误伤了一部分新婚家庭或潜在的一部分自住需求。从京沪两地对于家庭概念的最新解释来看，在政策层面已经明确新婚家庭或成年未婚子女在一定的条件下可再购置房产，政策层面已经对这部分人群采取定向宽松的"限购"措施。

第二、楼市"微调"已成为共识，但是微调核心仍是"自住需求"。京沪唱双簧解释家庭概念，楼市"限购"再放松，但是，从放松的幅度来看，无论针对新婚家庭还是成年未婚子女，基本上还是围绕"自住需求"这个核心。

第三、通过对于家庭概念的解释，如上海的"该子女无产权住房"是指子女个人不单独拥有产权住房，可让一部分人群具有购房资格，同时，这些人群中一部分可以降低首付比例，降低这些人群的购房门槛，以首套房名义购房。

那么，京沪唱双簧解释家庭概念，对于市场影响如何？其他地区或城市是否会效仿？户籍制度的解释与改革对于房地产市场的发展有何影响？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，如果楼市调控"微调"政策是围绕自住需求市场出台，保护自住需求购房者的利益，这些政策应该会获得中央政策的支持。因此，相关部门应该制定"差别化"的信贷政策和限购政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。从这个角度而言，应该来看说，可以带动当地区域自住需求市场成交量的回暖，对于当前"小阳春"市场来讲是利好消息。

具体到京沪对于家庭概念的解释这个政策来讲，如果京沪对于家庭概念的解释得到中央默许，其他城市也将跟随已经进行楼市政策"微调"的城市，但是，笔者认为，即使各个地方政府进行这方面的政策微调，也应该把握好出台政策的方式和方法，尽量做到低调行事，不张扬。

那么，户籍制度的解释与改革对于房地产市场的发展有何影响？国办2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（以下简称"通知"），提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同。县级市落户比较容易，而直辖市的落户须"合理控制"。

其中，在设区的市（不含直辖市、副省级市和其他大城市）有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所（含租赁）同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，国办2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》给我们在"限购"政策差别化执行上有了实际的市场启示意义，可以说，如果楼市"限购"要差别化执行，或者定向放松执行楼市限购的调控政策，可以从户籍制度改革说起，户籍制度的改革将成为楼市限购放松的第一政策。

第一、"通知"提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同，尤其是提出地级市符合工作三年等条件可落户，一定程度上是从户籍制度上在定向放松楼市限购政策。

拿地级市符合工作三年等条件可落户来说，对于于工作满三年以上的购房者，一旦入了当地入籍就可以享受与本地居民同等购房资格，再买一套。这对于已经明确执行限购令的地级城市来说，很明确的"通知"是在定向放松楼市限购政策。

第二、从之前出台的楼市"限购"政策的城市来说，其实已经有这方面的迹象表现。如天津的蓝印户口、石家庄买房即可入户的政策等。

如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度；北京也正在研究外地来京人员凭居住证适用北京市民购房规定的可行性。天津一些地区也在执行购房即可入户的蓝印户口的相关政策。

近日，京沪对于家庭概念的解释一定程度上也是从户籍制度入手，定向放松限购政策。

那么，国办2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（以下简称"通知"）对于房地产市场有如何影响？同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

"通知"中提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同。县级市落户比较容易，而直辖市的落户须"合理控制"。户籍制度中落户难易程度不同，其对于当地房地产市场需求的影响也不同。具体来讲：

对于县级市、地级市来讲，有可能会吸引周边县市区域性的更多的购房需求，尤其是具有一定学历水平、一定经济能力的人群到县级市、地级市购房，这些人群将带动整个楼市以自住需求特征为主的方式来回暖。由于这些市县周边有着庞大的人群与潜在的具有购房能力的人群，因此，本次"通知"对于二三线城市尤其是三四线城市的区域房地产市场及城市化进程也将起到助推作用。

而对于直辖市来讲，以上海为例，由于户籍制度的相对严格，上海对于家庭概念的解释一定程度上还是围绕着"自住需求"这个核心，从短期内来讲，将对自住需求市场的成交量起到助推作用，但是，这个作用需要开发企业在推盘策略上配合才可以释放，如果开发企业能够坚持适度降价并且保持一定推盘量，那么，有可能带动成交量"小阳春"的来临。

因此，本次"通知"导致的定向放松执行楼市限购的调控政策，对于二三线城市房地产市场需求的激活较为有利，对于一线城市来讲，由于落户政策较严格，房价较高等原因，市场需求不一定因为本次调整有太明显的市场表现。