新论：楼市结构性回调势在必行

东方早报约稿：《楼市结构性回调势在必行》

十一房展会马上举行，东早准备做相关策划报道，想请您谈谈对于楼市后市的走势分析。内容可以围绕以下几个问题展开。

主题：

从年初开始楼市呈现量价齐升态势，那么楼市的后市走势有将如何。

内容：

1、请总结，从今年年初到现在，楼市到底经历了怎样一轮行情？呈现出哪些特点？造成这一轮行情的原因有哪些？

2、上海十一房展会马上举行。你分析，今年房展会将会是怎样？目前开发商的心态是什么？购房者的心态又是什么？

3、“金九银十”是一年楼市的重头。进入9月份，前两周京沪深成交出现了下滑。有的楼盘出现了优惠促销。对于楼市后市的发展，您有怎样的判断预期？判断的理由是什么？

4、在楼市中，哪些板块，哪些区域，哪些项目您看好和推荐。

5、此外，您对购房者还有哪些建议，或要强调的？

楼市结构性回调势在必行

2009年以来的上海房地产市场用一句话来概括就是：“自住型刚性需求”带动楼市阶段性回暖，“投资型改善型需求”刺激房地产市场走向新高。

“自住型刚性需求”基本上是指2009年初到5月，“投资型改善型需求”是指2009年6月至今。从主要动因来看，2009年住宅市场高速增长的背后是货币供应量快速增长，金融机构贷款大幅增加。据国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长魏加宁预测，上半年7.37万亿元有可能有20%左右的信贷资金流入了股市，大量资金在金融系统内部自我循环，容易提高股价，也推高了房地产市场价格。楼市股市代替实体经济成为最大的“受益者”。

楼市成为最大的“受益者”的同时也面临着结构性发展失衡的问题。

住宅市场与商业地产市场发展不平衡。2009年上半年商业地产的“炒房”投资现象未现。商业地产价格没有重新大幅上涨，同时，但商业地产租金的投资回报率也低于其市场预期。除了商业地产前期泡沫未被市场消化因素外，主要原因还是包括中国在内的，世界的实体经济的复苏条件还十分脆弱。

房地产市场供需结构出现了明显的失衡，供需错位的问题日益明显。经过上半年楼市“买涨不买跌”后，楼市“供不应求”，加上开发商“捂盘”，人为造成供不应求的局面，推高了房价，普通住宅的刚性需求购买力已经严重透支，购房者难以承受房价飙升带来的购房压力。

从住宅市场成交结构方面来看，高端物业成交拉升房价。5月份开始，房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外，由于“流动性”充裕，投资过热，投资性需求加快进入楼市，高端物业尤其是豪宅销售明显活跃，豪宅的成交拉升了楼市均价，一定程度上也推高了房价。

另外，从成交面积来看，大户型得到投资改善需求热捧，小户型受到自住型需求青睐，唯独不大不小的中等户型市场接受度还不是很高。90/70政策取消后，中小户型也将面临稀有紧缺的境地。与此同时，当下楼市“地王”频现与开发商开工不足的问题，也给未来楼市供应上画了一个大问号。

从当下实际市场情况来看，“金九”看来不成，“银十”未来预期如何？经过上半年楼市“买涨不买跌”后，楼市过热房价过高，普通住宅的刚性需求购买力已经严重透支，此时购房，购房者意味着会支付更多的货币，负债量相对之前会增加许多。目前购房者重回“观望”阵营的不在少数，“银十”似乎也没戏。

综上所述，楼市过热已经成为共识，目前及未来一段时间内楼市将出现结构性发展失衡、结构性供给不足问题，以使得供需双方陷入不理智。结构性问题将困扰楼市，楼市结构性回调势在必行！