张宏伟：“微调”力促楼市成交量“小阳春”

市场逐渐回暖，从市场表现而言，2月20日-26日全国范围内楼市成交量开始回暖，拿上海来说，2月20日-26日商品住宅成交量14万平方米，已经恢复到2011年下半年的水平。

而上周（2月27日-3月4日）上海市商品住宅成交量20万平方米，打破了2011年8月以来一直没有冲破20万平方米的周成交量记录。当前看来，春节淡季阶段的市场僵局疑虑打消，楼市"小阳春"似乎在刚刚进入三月就已经来临。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，"微调"力促楼市成交量"小阳春"，但也离不开开发企业的具体操盘策略，具体来讲：

第一、上海市普通住宅标准的调整、在政策层面明确提出新婚家庭可购置一套房产的鼓励性"微调"政策，激发了自住需求客户入市购房；

第二、从政策走向角度而言，信贷政策也在微调松动，对于自住需求的差别化的房贷政策，如银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠，加快审批速度，信贷政策的微调也可以带动楼市成交量的回暖。

第三、开发企业及时降价跑量，如标杆性房企万科、保利、龙湖在龙年之初均已开始全国范围内的营销推广动作，这些动作带动楼市成交量回暖。

那么，在存准率持续下调，房地产市场调控"外紧内松"的市场背景下，2012年房地产市场的"小阳春"会不会如期来临？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，宏观市场楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会因为政策层面执行的严厉程度不同，导致一线城市与二三线城市的市场表现不同。总体而言，存准率两次下调的叠加效应及持续下调的预期，再加上楼市调控政策层执行上"微调"与"外紧内松"，楼市"小阳春"有可能更值得我们期待，但楼市"小阳春"应该在"量"上做文章。具体而言：

首先，从一线城市商品住宅市场角度而言，当前，楼市调控政策已经出现新的走向，如北京、上海等地调整新建住房标准；2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。广州等地也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化"限购"措施的可行性等。政策整体上呈现了2012年楼市调控"外紧内松"的调整，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求为主的购房者入市购房。

尽管当前一线城市正在研究差别化"限购"、"限贷"措施的可行性，但短期内并不会转化为政策对于市场的的推动作用，当前尤其是在2012年初2-3月这个阶段，全国一线城市由于调控政策基本继续从严执行，当前普通住房标准的调整及存准率的下调对于楼市成交量的作用还是有限，尽管当前政策相对从严执行的状况不会使"小阳春"的成交量太抢眼，但是，仍然值得我们期待。

从二三线城市而言，相对一线城市，二三线城市笔者觉得调控政策在执行层面不是太严格，不少城市出台"限价"代替"限购"政策，同样在政策执行层面出现了"外紧内松"的调控特征，甚至部分城市直接调控放宽调控政策的执行力度，如中山市提高限价门槛等。

在这样的市场环境下，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，部分二三线城市"小阳春"市场尚存在一定的市场机会，但是，2011年10月底一线城市龙湖、万科、金地等龙头房企的降价导致市场环境发生变化，市场成交量要有所突破，必须有更多的楼盘进行价格调整，如果市场层面发生了这样的变化，那么，二三线城市的"小阳春"成交量有可能出现"意外"小幅回暖，个别城市有望实现真正意义上的"小阳春"。

但是，总体来讲，商品住宅的价格在全国范围内在短期内，尤其是2-3月这个阶段不会出现"小阳春"反弹的利好，总体维持稳定。开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。因此，由于政府"外紧内松"的政策特征及房企策略性的调整，及2011年整体楼市走势特征也启示开发企业应加速跑量，以"现金为王"。