杨红旭：棒打小产权房“婚外情”

小产权房再惹社会争议。在2月21日举行的新闻发布会上，国土资源部官员表示，今年将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”作制度和政策准备。目前中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护。

国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”，产权不完整。小产权房的命运何去何从？这是一个大问题。官方从未公布过全国小产权房的数量，其实也难以精确统计，这是笔糊涂帐。也有非权威数据显示：2007年全国村镇房屋建筑面积为330亿平方米，其中住宅270亿平方米左右；而通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式，小产权房已达到330亿平方米总量的20%以上。显而易见，这将涉及到巨量的城镇家庭的切身利益。

提及小产权房，必议中国的土地制度。我国实行土地公有制，其中城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。我们平时所称的商品住宅，是指代在城市国有土地上开发建造的住宅，可以卖给所有国民（包括农民）。而在农村集体用地上建造的住宅，不能出售给非本集体内的成员，包括城市居民和其他集体成员（包括农民）。这就是著名的土地二元制，以及由此衍生出的住宅二元制。

为什么会存在大量的小产权房？一方面，是市场需求旺盛。步入新世纪后，我国商品住宅价格快速上涨（土地成本很高），越来越脱离普通居民的可支付能力，很多人苦于买不起房子。另一方面，位于城市郊区农村，却拥有大量低成本的土地，许多开发商或当地村集体建设廉价住宅，与国有土地上开发的商品住宅相比，价格优势显著。有需求，有供应，虽然性质违法，但在政府监管不力的情况下，买卖双方两情相悦，自在“偷情”，能奈其何？

关于这桩“婚外情”，官方已喊打许多，只是一直不见棒落。偶尔也有“封盘”、“拆除”等案例，但与浩如烟海之总量相比，实在不足挂齿。然而，随着这一历史包袱越来越重，矛盾越来越大，必须尽快行动。去年，国务院终于成立了小产权房清理小组，由国土资源部和住建部牵头。现在又宣布今年要进行试点，开始有组织、系统性的动真格了。

小产权法性属违法，可是错综复杂，千头万绪。既然存在，至少有部分的合理性。比如，有种观点并非全无道理：城市政府低价从村集体手中征地，转手高价卖给开发商，开发商再以更高价将房子卖给民众。在过去多年的房价飙升过程中，城市政府、开发商、商品房业主，皆获利丰厚，为何偏偏原来的地主——被征地的村集体和农民，却不能从房价上涨中获得相应的收益？2008年党的十七届三中全会明确提出：逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。而实际上，近几年这一改革基本无进展。

制度层面的硬伤，需要改革去治疗。但小产权房问题，却必须试点清理，渐进式的进行解决。怎么办？笔者认为应让业主补交一定数量的土地出让金，将集体用地变性为国有用地，从而符合法律规范，然后补发产权证。除此以外，政府和村集体还要进行一些利益方面协调和平衡。小产权房已成既定的历史事实，涉及巨量的家庭，不可能因其违法性质而一刀切式的将房屋拆除，否则必将激化矛盾，无助于社会和谐。希望相关部门在试点过程中，能慎重待之，小心处之，莫以其“偷情”，而致其“家破”。