“大虹桥”楼市能否复制“大浦东”行情

“大虹桥”功能区横空出世，神秘许久却非“大虹桥”行政区 

昨天下午举行的市政府例行新闻发布会上，虹桥商务区管理委员会和长宁、闵行两区的负责人透露，将要建设的虹桥商务区面积达26.3平方公里，其中商务核心区计划明年启动、两年左右建成。未来的虹桥商务区将是一个类似陆家嘴、张江那样的功能区，而不是行政区。

虹桥商务区26.3平方公里的总体布局，可以用“一环、两轴、三核、五区”来概括，规划总建设规模约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公等公共设施约490万平方米。

“大虹桥”功能区面世，而非“大虹桥”行政区，其主要原因本人认为主要有两点： 

第一、南汇并入浦东后，到2009年9月为止，“大浦东”的政府才刚刚组建完毕，期间涉及政府、人事等调整等复杂程度难以想象，在未来“大浦东”的规划发展现在也刚刚起步，发展过程中也面临着原南汇和原浦东地区协调发展的问题。若“大虹桥”是一个行政区，其中将会涉及到闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。在“大浦东”新政府运作还未良好运转的情况下，新的“大虹桥”行政区的设置将会异常复杂，将会拖累上海市政府的运作，新的“大虹桥”政府组建也将力不从心。因此，设置“大虹桥”功能区是当下一个即可协调各方发展，又可将“大虹桥”发展好的良策。

   第二、浦东的开发，是党中央、国务院在上世纪80年代作出的重要决策，它还承担着综合配套改革的工作。南汇并入浦东，是国家战略发展层面上的考虑，是发展浦东经济特区的需要；“大虹桥”商务区则是上海产业结构调整和产业布局调整过程中的一个战略决策。“大虹桥”功能区则更强调上海本地区域经济的协调发展，今后，“大虹桥”商务区更类似陆家嘴、张江功能区这样的区域。

“大虹桥”楼市能否复制“大浦东”行情 

南汇并入浦东之后，尽管到目前为止，房源地段、周边配套设施没有丝毫改变、仅仅是“南汇人”成为“浦东人”的概念转变，但这已促使买卖双方的心态产生了微妙变化。其中，南汇部分楼盘如周康板块的二手房挂牌价，在不到一周内已猛然提价10%。从今年4月起，周康板块的投资客占到了总成交量的20%-30%，比例虽然不高，却是看好这一地区的明显信号。到2009年9月，个别楼盘相对南汇并入浦东前，涨价幅度在50-80%。

“大虹桥”商务区的设置能否复制“大浦东”的行情呢？本人认为当下短期内“大虹桥”楼市疯涨不可取，“大虹桥”不可能复制“大浦东”短期内房价飙涨的行情。原因如下：

第一、南汇并入浦东后的大背景是楼市复苏的背景下，房价当时还处于低谷，还有一定的上涨空间，当时的房价有一部分是恢复性的上涨，后期才有投资的炒作，到2009年9月为止，市场形成了一波炒作气氛，仅仅几个月有的楼盘涨价幅度在50-80%，楼盘价位虚高，一定程度上透支了未来的资产升值空间，也透支了未来的购买力。

“大虹桥”概念的提出，是楼市已经过热，房价虚高的时间段，而非楼市复苏的阶段，“大虹桥”的房价 已经在今年楼市复苏过程中得到恢复性增长，并且也有炒作的氛围，“大虹桥”楼市现在再飙涨，意味着“大虹桥”楼市购买力透支的现状将进一步恶化，楼市长此以往，将难以持续发展。

第二、到2009年9月为止，“大浦东”的政府才刚刚组建完毕，而对于一些楼盘而言，地段、周边配套设施更是毫无变化，周康板块也不可能立即变成“陆家嘴”，发展还需要一个长期循序渐进的过程。“大虹桥”楼市的发展也是如此，在房价已经虚高的情况下，稳定楼市发展对于房地产市场健康发展非常必要，而非楼市价格飙涨或者暴跌。

第三、“大虹桥”概念的提出注重的是商务的功能，而非行政的功能。商务功能对于楼市的影响当然是利好，但是绝不同于南汇并于浦东的行政性的功能。南汇并入浦东后，原南汇的居民在居住上可以享受的“大浦东”的各项优惠政策，福利待遇可以说“一步登天”，南汇居民受益匪浅，因此，南汇楼市尤其是周康地区有炒作的可能性。

而“大虹桥”概念的提出注重的是商务的功能，闵行、长宁、青浦、嘉定四个区居民生活上短期内没有实质性的变化，“大虹桥”商务区的影响将是长远的影响，而非近期的。