张宏伟：1月CPI同比上涨4.5%，楼市调控或定向宽松

2012年1月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.5%。其中，城市上涨4.5%，农村上涨4.6%；食品价格上涨10.5%，非食品价格上涨1.8%；消费品价格上涨5.5%，服务项目价格上涨2.2%。全国居民消费价格总水平环比上涨1.5%。其中，城市上涨1.5%，农村上涨1.5%；食品价格上涨4.2%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨1.8%，服务项目价格上涨0.8%。

2012年1月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.5%，这个涨幅较去年12月同比上涨4.1%有所扩大，有可能是由于年CPI底翘尾及春节因素。如果剔除年底翘尾及春节假日的影响，总体上来讲，2011年下半年以来CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

第一、从去年下半年以来CPI总体月度环比趋势来看，通货膨胀确实短期内得到进一步缓解，但中长期压力仍然不容忽视。数据显示，2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%，年度CPI同比走势仍处于相对高位。与此同时，国内物价上涨的中长期压力仍然不容忽视，由于输入性通胀及国内劳动力、土地、资源、环境等要素成本上升压力，2012年促使物价上升的因素同样存在。

第二、CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，通货膨胀将得到进一步缓解，存准率有可能在年初进一步下调。近期货币政策"适度微调"，尤其是2011年年底存准率三年来首次下调，已经显示出来货币政策走向定向或定量宽松，正是通胀预期逐渐减弱的市场预期的背景下相关部门在存准率上在2012年进一步下调。

宏观经济数据的变化，通货膨胀得到进一步缓解，同样也在房地产市场上有所表现，楼市调控政策的走向也呈现出局部放松或"外紧内松"的特征：

第一、通过本轮楼市常态化调控，去"投资化"的调控措施导致GDP对房地产的依赖程度逐渐降低。

同策咨询研究中心数据显示，从2000年起，我国GDP增长的动力由消费为重，逐渐转变为投资带动为主。而在经济增长过程中带动力量最大的是房地产。其中房地产开发投资占GDP产出比重从2000年的5%上升到2010年的12%以上，房地产销售金额占GDP中最终消费支出比重从2000年的6.4%急升至2010年的28.1%。

而房地产对上海经济贡献率从2005年的15%以上，降到如今的8%以下，上海谋发展，不靠房地产，对于房地产的依赖程度也越来越小。

第二、楼市调控政策继续呈现出"外紧内松"的市场特征，短期内调控政策或呈现"定向宽松"的特征。

如2月7日，中国央行网站挂出的一篇新闻稿称，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求，支持普通商品住房建设。

又如北京、上海等地调整新建住房标准；2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。广州等地也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化"限购"措施的可行性等。

但是，尽管楼市调控政策继续呈现出"外紧内松"或"定向宽松"的市场特征，春节之后的楼市已经陷入僵局，如何打破这个僵局已成为各方关注的话题，尤其是对于未来2-3个月内市场走势如何也成为各方关注的话题。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，宏观市场楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会因为政策层面执行的严厉程度不同，导致一线城市与二三线城市的市场表现不同。总体而言，楼市未来2-3个月尤其是楼市"小阳春"阶段应该在"量"上做文章。具体而言：

首先，从一线城市商品住宅市场角度而言，当前，楼市调控政策已经出现新的走向，如北京、上海等地调整新建住房标准；2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。广州等地也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化"限购"措施的可行性等。政策整体上呈现了2012年楼市调控"外紧内松"的调整，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求为主的购房者入市购房。

尽管当前一线城市正在研究差别化"限购"、"限贷"措施的可行性，但短期内并不会转化为政策对于市场的的推动作用，当前尤其是在2012年初2-3月这个阶段，全国一线城市由于调控政策基本继续从严执行，政策相对从严的状况不会使"小阳春"的成交量抢眼，整体成交量应该和2011年下半年的行情差不多。拿上海来讲，每周保持15万平方米的商品住宅的成交量就不错了。

从二三线城市而言，相对一线城市，二三线城市我觉得调控政策在执行层面不是太严格，不少城市出台"限价"代替"限购"政策，同样在政策执行层面出现了"外紧内松"的调控特征，甚至部分城市直接调控放宽调控政策的执行力度，如中山市提高限价门槛等。

在这样的市场环境下，应该来说，部分二三线城市"小阳春"市场尚存在一定的市场机会，但是，2011年10月底一线城市龙湖、万科、金地等龙头房企的降价导致市场环境发生变化，市场成交量要有所突破，必须有更多的楼盘进行价格调整，如果市场层面发生了这样的变化，那么，二三线城市的"小阳春"成交量有可能出现"意外"小幅回暖，个别城市有望实现真正意义上的"小阳春"。

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