张宏伟：首套房利率回基准难促成交量大幅回暖

在常态化楼市调控的市场背景下，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率，对于楼市成交量及需求普遍性地进行打击，房贷政策的收紧不仅仅是投资客、改善客需求受到影响，也误伤了一部分首套自住的刚需客户。

当前，这种市场状况得到转机。据报道，2012年初，全国多地首套房信贷利率却悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地，原先高企的首套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。

全国各地多家银行首套房贷利率回基准，并且个别银行针对优质客户已经有九折左右的利率优惠，首套房贷利率相对之前已经开始松动。同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

第一、当前一线城市楼市价格方面表现已经平稳，房价上涨过快的势头得到控制，部分二三线城市房价上涨的势头在这2011年下半年以来表现趋缓，房贷利率尤其是首套房贷利率再维持较为的水平对于平稳房地产价格方面的意义不大，有可能还会对当前房地产市场调控成果起到不利方面的作用。

第二、当前，北京、广东、上海、湖北等地银行已经出现下调至基准利率或在原来上浮的基础上有所回调，显示出各地对于市场成交量及自住购房需求的关注。笔者认为，当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，2012年限购政策延期执行的市场背景下，首套房贷政策2012年应定向放宽，应该制定差别化的信贷政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。

那么，在春节后楼市尚未回暖的特殊市场博弈阶段，首套房贷利率松动是否对房地产市场影响如何？是否可以激活当前的楼市成交量，缓解当前库存相对较大的市场压力？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从政策走向角度而言，信贷政策松动，也就是限贷政策松动，如银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠，这样也可以带动楼市成交。但是，当前只是对首套房贷利率做出了适当微调，首套房贷利率对于市场的影响在于其首套房贷额度、下调的幅度和审批周期：

第一、当前首套房贷只是回归基准利率，相对于之前较为宽松的八折、八五折的优惠利率还是相对较高，当前首套房贷利率是否继续回调。

第二、由于整个信贷政策尚无明显松动，因此在住房贷款额度上预计也不会太松动，首套房贷的额度到底多少，目前无法评估。

第三、当前首套房贷的审批周期是否缩短，如果审批周期缩短，那么对于楼市成交量也会起到助推的作用。

因此，从这个角度而言，首套房贷定向放宽的力度还不够，尽管首套房贷利率回归基准利率有助于楼市成交量小幅回暖，但是限贷还是对于楼市调控发挥着非常重要的作用，首套房利率回基准，难以促进成交量大幅回暖。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，如果这样的政策一直持续执行，在当前更为务实的做法，商品住宅市场的市场供应尤其是以中小户型为主的供应也不能放弃，并且应该制定"差别化"的信贷政策和限购政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。尤其是当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，2012年"限购"政策延期执行的市场背景下，首套房贷政策2012年应定向放宽。如：

第一、在信贷银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者；在审批时间周期上进一步缩短审批周期；

第二、在首付比例上，对于首套房置业者各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上首付"高门槛"的状态；

第三、在交易税费上对于首套房置业者给予更多的减免和优惠，或以各种方式对于人才类首套置业需求给予购房补贴等。

那么，对于开发企业来讲，也应抓住政策层面对于自住需求首套置业者差别化的时机，针对这些客户积极推盘，通过各式各样的"策略性降价"或直接降价，通过局部策略性降价激活市场成交量。如：高速周转企业通过高速周转的市场策略，为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存，短期内采取摊薄单个项目利润率，追求整体市场利润总额增加的方法，进行策略性的降价，达到市场成交的目的。