投资者“溺爱”豪宅市场，豪宅市场虚火越来越旺盛

2009年7月-9月，由于“流动性”充裕，投资过热，通胀预期上升，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，尤其是投资客瞄准了豪宅市场，以实现其资产保值增值的目的。

由于投资者前期普遍对于豪宅市场的“看多”，投资者对于豪宅市场的热情有过度“溺爱”的现象，豪宅市场的虚火似乎越来越旺盛。

从近期豪宅市场实际情况来看，在星河湾搅得上海豪宅市场风生水起之时，离星河湾不到一公里处，李嘉诚旗下的四季雅苑正在部署大规模的推广计划。在上海豪宅市场持续热销之下，李嘉诚也终于忍不住了，将四季雅苑这一“10年力作”正式“转租为售”。

随后，上海多个高端物业项目近日传出整售消息，出售方有凯雷集团这样的美国投资银行，也有中粮地产等中资房企巨头。而抛售背后是中外开发商对房价短期将进入滞涨的预期。

涨价当豪宅，“伪豪宅”患上“自恋症” 

“日前，上海紫园、东郊紫园等单价5万元、总价千万元的别墅已经高调上市，四季雅苑、鹏利海景和海珀日晖等报价10万元/平方米的豪宅也都拟定在“十一”之前上市。受新开楼盘价格飞涨的推动，在售的豪宅“老盘”如白金湾府邸、尚海湾豪庭也都开始向10万元/平方米冲刺。而早就以“中国第一豪宅”自居的汤臣一品更是不得不水涨船高，其新一批C栋高区房源的售价开始向12万元/平方米以上冲刺。”

“当下，上海高端物业的提价，已经形成比肩效应，即新老楼盘之间价格的互相推动。2008年5月开盘的“白金湾府邸”在过去一年多时间里的每平方米实际成交均价在2.4-7.2万元之间，然而进入8月后，其均价已经提高到11万元/平方米，最贵的达到16万元/平方米。”

对于上海部分楼盘涨价争想当豪宅，遍地豪宅的新现象，本人认为，在楼盘地段、品质等因素未达到豪宅标准情况下，单独靠价格的提升来证明自己的豪宅，使楼盘的资产价格与实际价值背离的现象，本身已经扰乱了豪宅市场，这些所谓的“豪宅”就是“伪豪宅”。这些“伪豪宅”之所以敢涨价，就是自我认为品质还可以（其实，称得上高档住宅，但绝对不是豪宅），“自家的孩子总是好的，怎么看也没有缺点”。在豪宅市场活跃的机会下，“伪豪宅”不去做豪宅的一份子好像有失面子。其实不然，真正的豪宅不只是以价格为尺度的来衡量的，而这些“伪豪宅”纯粹以价格为尺度来衡量豪宅市场，其实，“伪豪宅” 已经患上“自恋症”。 

 “伪豪宅”的末日 

从未来豪宅市场供求、价格、投资者心理、政府政策等因素来看，未来豪宅市场面临“做空”的可能性。

笔者认为，高端物业市场，其走势还是要看政策。流动性充裕带动下的豪宅投资需求导致了楼市虚火。上海已经念起楼市紧箍咒，在出台政策严厉打击捂盘行为后，近日，上海各大银行又对二套房贷全线收紧，对房贷客户的审核标准门槛也相应提高。政策的收缩，房地产市场风雨欲来。对政策变化极为敏感的港资房地产企业，可能是趁目前市场对政策反应的滞后，加紧推盘，加速出货，抛盘套现，备战豪宅未来不明朗的局势。

这样的一种政策预期，使房地产投资热情将逐渐趋于冷静，而豪宅市场带动楼市整体升温局面可能缓解。这成为中外资集体抛售豪宅套现的重要因素。

真豪宅如此，“伪豪宅”的日子也不会好过到哪里去。

业内人士也认为，大量“伪豪宅”楼盘价格冲击10万已经明显表现出“非理性”。市场上有相当多的“伪豪宅”项目并没有具备“单价10万”的实力，而是在浑水摸鱼。此类项目在市场的实际接受度其实并不高，短期内亦看不到明朗的投资溢价空间。

这样看来，资产价格与其实际价值远远不符的“伪豪宅”也不会得到市场的认可，“伪豪宅”末日也不远了。