张宏伟：本轮楼市调控是否可对房产进行反暴利

本轮楼市调控是否可以对房产进行反暴利，关键看从行业角度而言，调控有没有使房地产价格真正回落，对于整个行业的利润空间有没有受到影响。这个影响是基于楼市成交量缩减而导致的行业利润总量减少？还是由于房地产价格确实出现趋势性下跌而导致行业利润空间缩小？还是整体市场出现量价齐跌而导致的行业利润空间缩小？还有，从行业发展趋势性角度而言，当前楼市限购、限贷等调控措施是否已经控制住房价反弹的动力？政策的导向性是否有利于控制房产暴利？

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数与上月基本持平，共有6个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5900元/平方米，与10月基本持平。

总体来看，11月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，二、三线城市的当地代表性房企，以特价房等形式，推动楼盘均价进一步下调，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。部分新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场。

11月百城住宅价格同比去年11月上涨4.06%，涨幅较上月缩小1.15个百分点，是今年6月以来的最低涨幅。其中，93个城市同比涨幅在10%以内。

11月有9个城市住宅价格同比下降，下跌城市个数比上月增加4个。这9个同比下跌的城市是：宁波、芜湖、海口、苏州、北海、嘉兴、重庆（主城区）、哈尔滨、杭州，跌幅皆在5%以内。

从价格的角度来说，尽管11月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大，同比数据上也显示下跌城市个数在不断增加，全国范围内自2011年7月起出现了大范围的房价停涨的现象，但是从11月甚至2011年全年全国各大城市商品住宅均价相对来说还是在上下1%-3%区间的正常的浮动，楼市宏观基本面并没有出现均价在10-15%以上的趋势性下跌。

从成交量的角度而言，笔者从各大机构得到的数据显示，自2011年7月份以来，各大城市尤其是一线城市成交量逐渐走低，去年下半年以来的月度成交量低于全年的月度平均交易量，并且至今仍处于成交量相对角度的水平。

因此，从这个角度而言，既然楼市宏观基本面并没有出现均价在10-15%以上的趋势性下跌，商品住宅市场仍将呈现出"宏观房地产市场基本面尚未现拐点，微观局部龙头房企价格战迭起"的发展态势。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从整体上而言，由于整体宏观楼市价格的坚挺，开发企业在这样的市场价格环境下其利润相对还是维持原来的空间。从调控的效果而言，其实本轮楼市调控对于房地产行业利润的影响是基于楼市成交量缩减及房价过快上涨态势的控制而导致的行业利润总量减少，而不是由于房地产价格确实出现趋势性下跌而导致行业利润空间缩小。因此，从总体上来讲，尽管有个别龙头房企在做大幅降价回笼资金，但本轮调控对于房地产开发行业的利润空间并没有受到太大的影响。

那么从房地产行业发展趋势性角度而言，当前楼市限购、限贷等调控措施是否已经控制住房价反弹的动力？

笔者认为，2012年楼市限购政策"明紧暗松"，即使大多数城市延续今年的调控政策，在执行层面不会有那么严格，会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度。原因有四：

第一、调控强调将控制"价格"过快上涨作为主要调控的目的，当前已达到目标，地方政府有必要出台一些"保量"措施。

从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制"价格"过快上涨作为主要调控的目的。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要"价格"控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的"保量"的措施，而当前各地的成交量未尽人意。

总体来讲，笔者认为，房地产市场调控的政策面有可能呈现出"外紧内松"的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个的地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。

第二、"新国五条"政策之后新的二三线城市的调控政策更是验证了这样的调控政策执行的轨迹。正是由于政策面的"外紧内松"的执行特征，导致温总理对于房地产调控政策绝不动摇的不断进行表态。

第三、已经到期的限购城市的调控政策应该会重新修订，效仿新国五条之后出台的灵活性的限购、限价措施，使整体调控政策呈现出"外紧内松"的执行特征。

第四、从近期各地政府出台的一些政策的迹象来看，基本上已经表现出"外紧内松"的政策面执行特征。如是重庆的高档住房房产税门槛上调，北京、上海等地的普通商品住房标准的调整，一定程度上是变相放松调控政策，整体上呈现了2012年楼市调控"外紧内松"的调整。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年楼市限购政策"明紧暗松"，并非我们所愿，但由于地方经济的发展对于土地财政的依赖性而带来的压力不可能使现有的调控政策从严执行，因此，楼市限购限贷会出现"明紧暗松"。从这个角度而言，2012年政府的调控政策不可能从房地产行业出现10-15%以上的趋势性的下跌过程中实现控制房产行业利润的问题，也不可能从楼市限购限贷等调控本身实现房产反暴利。因此，从房地产行业发展趋势性角度而言，当前楼市限购、限贷等调控措施并不能控制住房价反弹的动力，楼市限购限贷等调控并非反暴利的主要手段。政策的导向性本身不在于长期性的控制房产暴利，而是短期内压制楼市需求，长期性上房地产行业的发展趋向性没有改变。