张宏伟：SOHO收购外滩8-1不如收购“烂尾楼”

SOHO中国的披露的消息称，证大五道口及绿城公司分别拥有海之门公司40%和10%的股权，通过交易，SOHO中国旗下公司上海长烨将得到上述两家公司在海之门的全部股权。交易过后，海之门公司将成为外滩8-1地王项目的唯一股东，上海长烨将间接拥有项目公司及8-1地块50%权益。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从长远来看，拿下曝光率极高的外滩8-1地块有利于丰富SOHO中国在上海的项目投资的战略布局。尤其是在上海国际金融中心的建设的大背景下，拿下这个项目，无疑增加了SOHO中国长期性持有型物业比例，长远来讲，也为其获得稳定性的经营性收入打下了基础。

但不容忽视的是，8-1地块潜在价值虽然很高，长期性投资回报首期可期，但却无法在短时期内产生收益，尤其是近2-3年内还无法产生收益。笔者认为，从短期内的投资回报角度来讲，SOHO中国接盘绿城和证大手中海之门50%的股权，不如直接再在上海市中心收购一个现房“烂尾楼”。具体而言有三方面原因：

第一、外滩8-1地块开发起码需要2-3年的周期，这个周期内基本上是投入，并且SOHO中国收购该项目50%股权之后还应该追加开发性、经营性资金，在这个阶段大量的投资难以产生直接性回报。

第二、尽管住宅市场调控对商业地产市场影响不大，但是今年上海8月份出台的商业地产限贷政策有可能影响甚至拉长这个项目的资金回笼周期。

商业地产限贷这个政策具体来讲就是沪商业地产现房后方可进行商业贷款销售，个人消费类贷款购置商业地产也被叫停，商业地产“不限购、不限贷”已成为历史。商业地产限贷，对于出售型的商业物业或开发企业来说，增加了项目销售难度，资金方面也可能需要更多的银行渠道或非传统渠道来支撑项目达到现房进行销售。也就是说，这个政策对于SOHO中国收购外滩8-1号项目来讲，有可能会在未来带来相对比较大的资金压力。

第三、SOHO收购外滩8-1不如收购“烂尾楼”。

按照SOHO中国的一贯操盘方式，其一般在市中心地段收购“烂尾楼”进行改造与包装，然后进行溢价销售，并且多数情况下可以获得不错的投资回报率。SOHO东海广场其当时收购单价3万元左右，而其包装后出售价格达到6万元左右便是这种操作方式的典型案例。按照上述分析，SOHO中国收购外滩8-1号项目，由于其大体量长期的投资并且短期内不会产生直接收益，从这个角度来讲，SOHO中国不如再在市中心地段收购1-2个“烂尾楼”进行包装出售投资回报来得快，并且这种操作方式相对来讲，SOHO中国也较为熟悉，现房销售即可回笼资金，风险要比开发外滩8-1号地块小得多。