杨红旭：2011年度全国房地产业十大事件

2011年，调控轰轰烈烈，市场凄凄惨惨，企业迷乱不堪，成为中国房地产调控史上，继2008年之后，又一次成功抑制房价过快上涨，正在促使房价理性回归的一年。这一年，中国楼市发生的事情，比2008年更多、更复杂、更纠结。上海易居房地产研究院，以专业素养、公正立场，评选出十大行业事件，并作简要分析。与大家分享如下：

事件一：新国八条限购限贷?遏制房价过快上涨

事件二：千万套保障房开工?提前一月完成目标

事件三：10月房价拐点确立?房地产业全面入冬

事件四：婚姻法新解引热议?掀起房产证加名潮

事件五：佛山松绑朝令夕改?限购政策仍会延续

事件六：资金引发绿城危机?房产企业阵营分化

事件七：房产税沪渝先试点?财税改革稳步推进

事件八：农村土地确权登记?严禁小产权房发证

事件九：温州爆高利贷危机?凸显房企经营困境

事件十：首家房产电商上线?EJU创新营销模式

事件一：新国八条限购限贷?遏制房价过快上涨

事件2011年1月26日，国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施，被称为“新国八条”，要求：一、各地政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标；二、强化差别化住房贷款政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍；三、各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市必须出台限购政策，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。随后，共有46个城市出台并实施了限购政策。

评析自2010年4月“国十条”开始，国务院提出要坚决遏制部分城市房价过快上涨，并建议地方进行临时性限购，拉开了本轮房地产行政性调控的序幕。随后的“9·29”新政更是将限购、限贷等调控政策进一步升级。进入2011年以后，房地产调控政策的行政性干预色彩继续加重，限购、限贷政策逐步细化升级。“新国八条”首次明确了限购的范围和标准，并明确要求各地政府制定房价调控目标。如果说去年的“9.29”新政只是设立了地方政府追究责任的条文，那么“新国八条”就设立了考核的标准。这意味着，维护房价稳定已经被纳入到政府工作考核体系中，堵住了地方在遏制高房价上的退路，充分彰显了中央政府稳定房价的决心。从调控效果来看，房价快速上涨的势头明显得到遏制，今年以来全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅持续收窄，由1月的6.82%回落到11月的2.38%，环比涨幅由1月的0.8%回落到11月的-0.19%。

事件二：千万套保障房开工?提前一月完成目标

事件2011年3月，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议的政府工作报告中提出，今年要开工建设1000万套保障性安居工程，而在“十二五”纲要中规划未来5年的建设目标是3600万套。为确保保障性住房的融资途径畅通，6月份，国家发改委出台了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，要求投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。截至10月底，全国开工建设保障房已经超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务，今年是我国保障性住房建设规模最大、建设进度最快的一年。据悉，住建部以规划设计的永久性建筑工程已进入地基基础的结构施工作为开工标准。

评析保障性住房建设有利于改善中低收入居民的居住条件，有利于健全住房供应体系，是最重要的民生工程之一，加快保障性住房的建设，对于促进社会和谐稳定具有重要的意义。2011年是保障性住房建设具有突破性的一年，新开工量超过1000万套，取得了阶段性成果。但目前保障性住房建设仍面临不少问题：一是质量问题，长期以来，关于保障性住房建设的质量问题频频被曝光，“瘦身钢筋”、“墙脆脆”等频现，河南、青海等多地的某些项目更是因为质量问题必须拆除；二是资金问题，不少地方都面临着保障房建设资金不足的问题，保障性住房的微利决定了一些开发企业不愿意参与，而仅靠地方政府的财政资金明显不足；三是建设进程问题，不少地方的保障房建设存在着只挖坑不动工的现象，正是因为如此，今年超额完成1000万套保障房的开工目标受到了各方的多种质疑。因此，政府应合理规划保障房建设，并对工程加强监管，同时要调动企业和社会资金积极参与保障房建设，确保保障性住房建设有序进行和合格完成。

事件三：10月房价拐点确立?房地产业全面入冬

事件国家统计局公布的数据显示：10月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有34个城市，持平的有20个城市，上涨的有16个城市，价格下降城市个数首次超过上涨城市个数。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为99.86，即新建商品住宅价格比9月份下降了0.14%，新建商品住宅价格首次出现环比下降，房价拐点正式确立。在今年2月房地产成交持续低迷之后，房价终于开始下跌，标志着房地产行业全面入冬。

评析自2010年4月开始，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅就呈现持续收窄的态势，进入2011年以后这一趋势更加明显，房价快速上涨的势头被明显遏制。2011年10月份，70个大中城市新建商品住宅价格更出现了年内的首次环比下降，表明持续已久的价格僵局开始被打破，房价下降的拐点正式确立。随着楼市调控政策的不断持续，交易市场的天平正逐渐倾斜至“买方市场”，楼市降价的轮廓逐渐明朗化。自去年以来楼市成交量长期低迷，导致不少开发企业资金回笼不畅，加上信贷政策的紧缩，不少房企资金问题逐渐凸显，为此不得不打折促销或者低价开盘。12月9日，中央政治局会议强调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。预计直到明年上半年，房地产调控政策都将难以明显松动，短期内房价难以有反弹回升的动力，房价开始进入下行通道。

事件四：婚姻法新解引热议?掀起房产证加名潮

事件8月12日，最高人民法院对《中华人民共和国婚姻法》若干问题做出解释，离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有，但首次明确要对参与还贷的配偶给予公平合理的补偿。另外，在之前的《婚姻法》中，婚姻存续期间，父母赠与其子女的财产，除明确在赠与合同中确定只归夫或妻一方外，都视为夫妻共同财产。但该规定在新解释中有了变更，婚后父母赠房，登记在其子女名下的，属该子女个人财产。而由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。解释公布后，在全国掀起了房产证加名潮，对于婚前房产证加上伴侣名字需缴纳契税也引发争议。

评析《婚姻法》是新中国成立后第一部颁布的法律，可见婚姻关系在中国人生活中地位非同一般。这次《婚姻法》的司法解释扯上了房产证，使不断接受物质考验的婚姻再次遭遇了一场尴尬。房子被许多中国家庭认为是结婚的首要条件，婚房也一直被认为中国楼市的刚性需求。在目前房地产限购、限贷的政策下，婚前房产证加名显得更为繁琐，还要审查购房和信贷的资质，缴纳相关的税费等。新的司法解释颁布后，标志着不再自动享有对方父母婚后所赠房屋的权利。因此，有不少未婚男女放弃一定要找个家里能为结婚对象购房的想法，与其恳求另一半在房产证加上自己的名字，还不如共同出资购房。如果两个人共同出资买房，相信购房资金到位时间将有所延后，因此不少人将购房时点推后，这对刚需入市的整体时机将产生一定的影响。虽然解释颁布后引来不少非议，但最高人民法院做出这种修正是为了充分保护出资人的合法权益，显示了法律的公平与公正。

事件五：佛山松绑朝令夕改?限购政策仍会延续

事件2011年10月佛山市住房和城乡建设管理局下发通知，提出放松限购的措施，这是全国第一个以政府文件的形式，明确为限购松绑。但这个通知仅出台了一天，当晚就宣布暂缓执行该政策。无独有偶，11月11日，成都市大幅放松限购政策，将房管局核查购房人资格的手续工作交由开发商，还将成都本市户籍居民家庭购房限制由两套提高到四套，不过这项措施也只维持了一周。另外，8月，马鞍山则对当地符合条件的两类购房者推出所纳契税100%的补贴政策，为期一年；10月，南京住房公积金管理中心也恢复了最高可贷额度，并对符合条件的缴存职工家庭可以再次申请住房公积金贷款。可见，少数地方政府放松调控政策的意图明显，但并没有得到中央政府相关部门的认可。

评析随着本轮调控政策的不断持续和深入，房地产市场陷入持续低迷，土地成交市场也相对冷清，土地流标事件频频发生，造成不少地方土地出让金锐减，严重影响了地方财政收入和GDP的增长。因此，不少地方政府都有意放松限购等房地产调控政策，其中部分地方政府更是尝试做出放松政策的举动。而从结果来看，佛山和成都的放松限购的措施只执行了很短时间，之后都被紧急叫停，说明了中央政府目前并无意放松调控政策，温家宝总理和李克强副总理多次强调，要坚持房地产调控政策不放松。在目前市场和舆论的双重压力下，放松调控政策实非明智之举。一方面，虽然调控政策开始取得成效，但现阶段楼市仍处于调控的最关键时期，要避免2008年调控政策转调太快2009年房价猛涨的情况再次发生；另一方面，现在舆论的目光紧盯着楼市调控政策，若现在允许地方放松调控政策，必然会招致舆论的强烈攻击，后果将难以预料。据媒体报道，住建部12月知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需要在到期之后对限购政策进行延续。

事件六：资金引发绿城危机?房产企业阵营分化

事件2011年绿城不断传出不利消息：从被收购、查信托，到或将退市，而11月1日晚，一条“知名房地产公司浙江绿城集团因为降低资产负债无果，资金链将断，准备申请破产”的微博更是将绿城推到了风口浪尖。对于破产的传言，绿城董事长宋卫平连夜撰文澄清，次日便通过绿城官网表示：传闻子虚乌有，绿城一切尚好。绿城中报显示：净资产负债率高达163%，居内地上市房企之首。可见绿城集团的资金状况的确不容乐观。在楼市严厉的调控政策下，不少房地产开发企业资金问题开始凸现，加上融资环境不断恶化，开发企业不得不采取降价促销的策略，以期快速回笼资金。

评析2011年可谓是我国房地产市场调控最为严厉的一年，给房地产开发企业带来了前所未有的冲击。一方面，限购政策的实施，直接压制了市场需求，使得成交市场持续低迷，造成开发企业资金难以回笼；另一方面，在房地产信贷不断紧缩的情况下，开发企业的融资环境的不断恶化，融资变的相对困难。因此，越来越多的开发企业面临着严峻的资金问题。为了缓解资金问题，开发企业也被迫出招应对，开源节流。在土地支出方面，开发企业大都采取压缩投资的办法，谨慎拿地以减少支出；在销售收入方面，开发企业多采取“以价换量”策略，纷纷打折促销，其中更不乏大型房企，继10月中海、龙湖、绿地等大型房企在上海低价推盘以后，11月深圳开发商接棒上海，万科、招商、卓越等房企领衔掀起又一轮降价潮。而正是由于绿城坚持走高端路线，始终不愿降价促销，造成资金紧张的局面。在目前限购政策延续、货币政策依然难以放开、存货压力不断增大的情况下，房地产开发企业仍需“现金为王”，降价促销以回笼资金渡过房地产业的这一漫长寒冬，据悉，目前有房地产项目开始挂牌出售股权，企业并购案例也逐渐增多，可见，房地产企业的分化逐渐明显，这将加快房地产企业的整合、加速行业的优胜劣汰，有利于房地产行业的长远发展。

事件七：房产税沪渝先试点?财税改革稳步推进

事件紧随1月26日国务院常务会议原则同意部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海、重庆两市便公布了房产税细则，并宣布从1月28日起开始实施。上海对当地居民家庭新购第二套及以上住房（人均60平方米超出部分）和非当地居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%；重庆则对主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、非当地工作生活的个人在重庆购第二套房，征收房产税，税率按房价超出均价的倍数界定，幅度为0.5%、1%、1.2%。

评析自去年中央将加快研究开征房产税写进官方文件后，舆论渐渐将房产税视为调控房价的“终极武器”，但检视二地房产税方案后，持此观点者不免失望。这主要是因为上海和重庆的房产税征收方案主要针对新购住宅，涉及面较小，而且税率较低，对房地产市场影响相对较小，远不及目前的限购、限贷等行政性调控政策。事实上，这次房产税的试点意义更在于对现有财税制度的改进，重在长期制度建设和完善。对住宅持有环节增加税收，是我国财政税收制度改革的方向，随着相关机制的完善，房产税在抑制投资投机性需求、引导居民合理住房消费需求、调节收入分配、促进社会公平等方面将发挥积极的作用，同时能减少地方财政对土地收入的依赖，有利于房地产市场的长远健康发展。尽管房地产在上海、重庆两市顺利试点，且明年有意增加试点城市，但目前来看，房地产税在全国范围内推行仍面临着诸多困难，例如对房产价值的评估、个人住房信息的收集、合理征收税率的设置等多个环节都需要加强完善。

事件八：农村土地确权登记?严禁小产权房发证

事件2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部等四部委下发《农村集体土地确权登记发证若干意见》，明确农村集体土地确权登记发证的范围，“小产权房”等违法用地，不得发证，并依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作。国土部地籍管理司司长表示，目前农村集体土地的确权登记已完成70%-80%，力争在2012年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作。

评析小产权房的问题由来已久，有些交易甚至早于城镇住房制度的改革。之前的小产权房都是通过一纸合约，转让一定期限的使用权收入权等。虽然国家早在2007年开始已经明文禁止小产权房的交易，但受近几年房价飙升的影响，还是有不少人铤而走险。根据一些非官方的统计数据，目前中国的小产权房建设面积有可能已经达到了60多亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量，整治问题不能忽视。由于我国房地产业近十年繁荣发展，部分城市房价长期快速上涨，远高于当地的平均收入水平，导致部分中低收入家庭买不起商品房；而政府目前建设的保障性安居工程却难以应对庞大的住房需求，小产权房存在大量的现实购买力，客观来说，小产权房的存在也在一定程度上抑制了房价的上升。因此，对于小产权房应该理性看待，避免一刀切，应视其建设和交易时间以及土地性质进行区分，对于违法违规占用农用地建设的小产权房则必须坚决予以取缔，而在农村集体土地上建设的小产权房，应利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策解决问题。从长期看，政府要加快保障性住房建设、完善住房保障制度，使国民可以真正安居乐业。

事件九：温州爆高利贷危机?凸显房企经营困境

事件2011年全国楼市成交量低迷，房价同比涨幅不断收窄，10月份房价更出现了年内首次环比下降，温州作为10月70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的两个城市之一，下降幅度达到4.9%。自国家不断收紧房地产开发贷款以来，温州、鄂尔多斯等城市的房地产开发商更是大量从民间高息借款进行房地产开发，开发资金中约70%都来自民间借贷。在楼市全面入冬的形势下，购房者热情骤减，不少楼盘销量不佳，因此，开发商和炒房者都没钱还给庄家，庄家没钱放款人，资金链断裂，导致温州、鄂尔多斯等以房价支撑的高利贷纷纷崩盘。据了解，温州当地民间借贷1元月息一般在3分钱左右，有的甚至为5分至1毛，而“5分利”相当于资金的年回报率是60%。

评析众所周知，我国房地产业一直是一个资金杠杆率较高的行业。开发商只需通过土地抵押、建设贷款、预售等方式，就可以获得很高的资金杠杆，从而利用少许的初始资本，就可以完成整个楼盘的开发建设；住房投机者同样可以利用银行住房贷款，进行短期买卖操作获得高额差价收益。但自房地产调控政策实施以来，国内信贷持续紧缩，上述的杠杆手段受到了不同程度的遏制，因此，为了维持现金流的正常，不少中小房企资金频临断流而不得不转向民间高利贷。现阶段，我国住宅市场的暴利时代已经过去，而高利贷成本明显较高，借款利率就高达60%，并且还要获利，这让资金回笼都面临困难的开发企业根本无力偿还高额本息，最终导致不少参与房地产投资的高利贷崩盘。民间借贷在我国存在已久，但长期处于法律的灰色地带，风险巨大，国家亟需对民间资本进行疏导，引导民间信贷走向合法道路。

事件十：首家房产电商上线?EJU创新营销模式

事件8月8日，易居中国在北京正式宣布旗下的在线房产交易门户EJU.COM正式上线，成为国内首家专业房产电商频道。易居房产电商频道将线上选房和线下交易进行结合，将电子商务中的O2O引入房地产销售中，并首推一、二手房经纪人联动卖新房的服务模式，解决了经纪人的窘境。11月29日EJU.com联手SOHO中国、华远地产、万科、龙湖等20家开发商宣布成立“中国房产电商竞价联盟”，联盟成员首期推出共100套房子在网上零元起拍，万科、绿地等开发商的大量房源也已经开始网上销售。

评析易居房产电商平台的建立，打破了房地产销售的固有模式，线上选房、线下交易的方式为房地产营销领域开启了一个全新的时代。网上平台的设立，可以吸引更多潜在购房者，尤其受喜爱网上购物的年轻一族的关注。房地产电子商务使购房者选房更为便捷、选择面更宽，用可享有独家优惠，另外网上选房透明度较高；而易居也拥有强大的线下服务，可以快速高效的帮助顾客完成购房，能够将线上的信息优势和线下的服务优势强强结合，从而促进成交。易居房产电商平台将房源向所有经纪人开放，实现销售渠道最大化，最大范围网罗意向客户，促进新房销售，经纪人快速收佣，中介和开发商都能达到双赢；而零元起拍，将“定价权”交还购房者，可以检测购房者的需求和承受能力，为以后定价提供参考，促进房地产市场的良性循环。通过电商平台这个第三方发布优惠，可以减少原有业主的对楼盘降价的反感情绪，更有利于促销活动的顺利展开。万科、龙湖、SOHO中国等行业龙头的加入，反映了市场对这种销售新模式的认可和支持。