张宏伟：今年上海住宅用地完成供应计划的83%

数据显示，2011年上海住房供地计划计划供地1200公顷。而截至12月25日，上海住宅类土地实际出让面积为993万平方米，完成年度供应计划的83%。

整体来看，土地市场也在经历由热趋冷的变化，开发商的资金以及战略转变都将影响到土地市场的出让情况，尤其是下半年以来上海土地出让已经趋向低溢价率甚至零溢价率，土地市场这种状况导致不少地块终止出让。

同策咨询研究中心数据显示，今年以来上海共有24幅土地终止出让，其中12块土地是在11月份终止出让的。这12幅终止出让的土地中，包含7幅纯宅地及2幅含住宅性质的商住用地，其中如罗店新镇Ｅ４－１地块和罗店新镇Ｆ１－３地块这样受到广泛关注的优质宅地，虽一度延期出让，但终因无人竞买而被迫终止出让。

那么，在常态化楼市调控的市场背景下，中央定调明年限购延期执行，明年要坚持房地产市场调控政策不动摇，促进房价合理回归。上海发布消息称，2012年上海楼市限购政策也将继续延期执行。2012年上海土地市场如何走？明年地价走势是否延续下半年以来的底价成交、溢价率不高的状况？是否是开发商逆市拿地的重要时机？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年土地市场交易价格不会有明显好转，基本上延续今年下半年以来的市场状况。但总体上政府为了缓解由于保障性住房、基础设施投入、地方债等的财政压力，有可能会逐步加大推地量，从而带动土地市场成交量的稳步上涨。具体而言有以下几方面表现：

第一、今年各个地方政府土地财政收益大幅减少，诱发地方政府松绑"限购令"，预计明年还将增加土地出让收益，平衡财政收入减少的局面。

第二、明年增加土地供应，继续平衡与协调未来几年商品房市场的供求关系。商品房与保障房双轨制以来，在土地供应方面似乎更加侧重于保障性住房，忽视了对商品房住房用地的供应，这有可能导致未来3-5年内商品房市场的供求不平衡。因此，为了平衡未来商品房市场的供求关系，明年应该合理增加商品房用地出让规模，防止未来商品房市场再次出现大起大落的市场现象。

第三、保障房任务艰巨，数千亿资金缺口仍难填，资金筹措难，发债融资建保障房也是杯水车薪，而当前土地出让收益的减少，仅仅依靠土地出让净收益的10%建保障是远远不够的，必须通过土地出让收益总量的增加，为保障性住房建设提供持续的资金支持；

第四、偿还地方政府性债务，需要进一步加大土地出让规模。2010年度审计报告显示，截至去年底，除54个县级政府没有政府性债务外，全国省市县三级地方政府性债务超10万亿元。其中2.5万亿拟用土地出让收入偿还，这是地方政府缓解地方性债务压力的最直接的最有效的方法。

因此，2012年土地市场总体上量增价稳，土地市场推地量增加以上四点基本已阐明。价格总体趋稳主要理由表现在以下几点：

第一、楼市限购等调控继续延期的市场背景下，开发商的资金链越来越紧，在银行传统融资渠道方面对开发商不断收紧，在非传统融资渠道如海外融资、房地产信托、票据等融资成本越来越高，因此，开发商拿地越来越谨慎，土地市场价格上也会表现平稳。

第二、明年土地市场供应的增加缓解土地市场供求关系，明年开发商应该有更多的方向与地块的选择；

第三、今年年土地市场的表现基本上摆脱了土地溢价率过高，土地市场"地王"频出的市场局面，明年地价走势仍将延续今年下半年以来的底价成交、溢价率不高的状况。

那么，对于开发商来讲，是否是逆市拿地抄底换仓的好时机？从资金面的角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，各大房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以"现金为王"，行业发展经验也表明，楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时"换仓"谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在"逆势扩张"的市场背景下立于不败之地。

但是笔者认为，上海土地市场尤其是商品住宅用地市场由于大型房企参与，一线城市土地市场竞争激烈，对于中小型房企来说，参与的机会成本会越来越高，中小房企在二三线城市拿地的机会成本远远要比一线城市低，并且在二三线城市拿地及开发规模上的机会也会比一线城市多的多。因此，从发展机会来讲，上海这样的一线城市仍然是大型龙头房企进行角逐的场所。