张宏伟：对商品住房领域实施反暴利几点建议

前日，发改委主任张平在全国发展和改革工作会议上指出，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，研究商品房领域反暴利规定。

发改委主任张平在会上表示，明年将继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设，促进房地产市场健康发展。此外要继续完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。

而在今年上半年这一消息也被国家发改委价格监督检查司司长透露：发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。与此同时，《商品房销售明码标价规定》今年5月1日起实施。

关于政策层面鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，要通过继续对中小户型进行限购、信贷政策等方面引导开发企业多建设小户型产品，保持一定的市场供应量，满足以自住需求为主的购房者的购房需求。

对于首套置业者，笔者认为还应该在信贷政策上给予支持。当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，2012年更应该倾向于保护以自住刚性需求为主的购房者，强调房产的居住功能，弱化房产的投资功能。政策可以从以下几个方向进行微调：

第一、在信贷银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者；在审批时间周期上进一步缩短审批周期；

第二、在首付比例上，各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上这样的状态；

第三、在交易税费上对于首套房置业者给予更多的减免和优惠，或以各种方式对于人才类首套置业需求给予购房补贴等。

关于对商品住房领域实施反暴利，其实，之前各大媒体的报道中已有讨论，一年一度中央经济工作会议之后又重提在商品住房领域实施反暴力的措施，这意味着国家将出台新一轮的政策，还是常规的调控细则出台？

从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的。那么，在“限购”延期执行的市场背景下，调控政策的走向仍将控制价格作为主要方向，2012年房价不会出现市场反弹。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前房价过快上涨的势头已经得到遏制，2012年房价上涨预期减弱的市场背景下，是否把商品住房领域实施反暴力作为新一轮的调控政策调控楼市已不再重要，关键我们看到历次楼市调控的效果如何，出台政策再多，如果执行力不行，那也都是“空调”。因此，商品住房领域实施反暴利，应该采取行之有效的办法进行：

首先，从反暴利规定的一些设想来看，笔者认为其目的主要还是控制房价过快上涨。原因很简单，房价过快上涨会导致房产短期内快速升值，这样开发商通过囤地、捂盘等手段就可获得更多的溢价收益。反暴力规定控制商品房价格保持在合理水平，防止出现2009年大涨的行情出现。

那么，从商品住房领域实施反暴利方面有哪些具体措施可借鉴实施呢，笔者认为，在当前的土地财政难改的市场背景下，房地产的反暴利可综合运用以下几方面措施具体实施：

第一、从土地市场交易源头进行调控，对商品房用地出让之初就规定该地块未来上市商品房的售价区间，并且进行规定上限，一定时期内不得涨价；

第二、控制市场流动性，一方面控制市场流动性过剩，抑制由于通胀预期导致市场投资对于房地产市场的关注；另一方面，开发商的资金流动性也要适当收缩。开发商资金流动性增加只能导致囤地、捂盘等现象发生，从而直接间接推高房价，使房产短期内快速升值，从而获得更多的溢价收益。政策调控应引导开发商加快项目开发与缩短产品上市的周期，通过项目自身的销售产生更多的现金流，而非靠市场融资渠道增强开发商资金流动性。

第三、各地楼市调控不搞“一刀切”，应把各地楼市分为不同层次市场，进行分门别类、因地制宜的调控。同时，各地房价调控纳入日常调控机制，设置房价上涨过快的预警机制和调控措施，长期根据市场变化情况进行动态调控，而非当出现问题时候再进行调控。

第四、反暴利规定也好，其他具体的楼市调控政策也好，关键是加强楼市调控政策的执行力度，维护楼市调控的结果，而非为解决燃眉之急而出台一系列短期政策。否则，短期的调控政策只能导致经过长期压抑市场重回快速反弹的通道，反暴力不成，反而成为商品住房领域获得暴力的工具。

第五、加强房价价格审批制度，房价上涨过快的楼盘及市场及时进行干预。

第六、改革与减轻房地产领域各环节的交易税费，降低由于税费问题而导致房地产建设成本增加的问题，给开发商留有一定的利润空间。

但是，长远来看，在中国快速发展的城市化的市场背景下，要想改变商品房领域的高利润问题，仅仅靠以上治标政策措施还不够，关键是还要活跃实体经济与产业，增加增幅财税收入的其他来源，采取治本的措施，改变目前各地政府对土地财政制度的依赖。同时，加强房屋质量管理，防止出现由于房价调控的控制，利润空间压缩，部分开发企业偷工减料而出现房屋质量问题。