2012调控持续下楼市进入软着陆

2011年，名符其实的调控年。在限购、限贷等政策叠加之下，楼市整体出现拿地缓、开发缓、销售缓的现象。2011年下半年以来，各地土地市场流拍现象比比皆是，一二线城市相关部分土地基本以底价拍出，相比2009年频频溢价，2011年土地市场显然已成昔日黄花。而2011年中央提出的1000万套硬性指标的保障房，或多或少地冲击市场，一手房、二手房销售价格总体下降成为一个大趋势，越近年关，市场气氛似乎愈发令人窒息。

2011年下半年以来，媒体对调控中的楼市，大量的渲染色彩，屡见不鲜的夸大其词，加速楼市降价预期，房企压力明显加大，观望气氛浓厚，房企对新盘销售的定价似乎失去准头。到一向为房企看好的“金九银十”，2011年已经走到了尽头，上海最大的“假日楼市”，观众如云，超过历届历年展会，成交寥寥，少得可怜，也为历届之最，房企促销花样百出，但最终惨淡收场。金九银十成为往事，一面降价预期，一面由于限购限贷，即便是楼市刚需，已变为“弱势”群体。限购的另一面是银监会借助调控实施银根紧缩，二年调控下来，房产商明显开始“差钱”，想加速出货，但限购这道门槛怎么迈？后势迷茫让房企更迷茫。

对于即将进入2012年，楼市低迷、房价下降、预期加大、限购继续，至少在半年之内或许无可改观。有人讲楼市暴利时代成过去，什么叫暴利，有开发商确实有地块价格之差，年限之差，或许利润巨大，但是，国内土地垄断从未改变，地价成倍上涨，政府是“大地主”、“大金主”，巨款土地出让金是不是暴利？或许从没有人去说，当上海外滩地价以1.1亿卖出的时候，有没有人说房地产太暴利了？没有，地价每平米16万以上，谁在制造楼市暴利，大家心照不宣。中国太多的暴利，药品暴利，近日媒体报道，有西药利润达6000%，酒类有没有暴利，也有传媒报道，400%利润常见。餐饮暴利，一只木瓜可以榨得三扎壶果汁，不胜枚举。讲楼市，最讲究的是心态，看总体市场、长远发展、宏观经济，那种走极端的所谓“中国楼市跌50%”、“楼市崩盘”的悖论，对宏观经济毫无帮助，问题为什么不看得实在一点？现实一点？

2012年，楼市继续调控已无可置疑，当大家“同仇敌忾”预期房价下降的同时，有没有想过，房价下降不是孤立的，最大的问题是土地价格能不能下降？政府税收能不能下降？建安成本能不能下降？现在的市场有点畸型，从小菜场到家具家电，只要你问价，他可以随便讲样样都在涨！你哑口无言，或许不知道明天如何活？房企面对调控，面对限购大概也是同样遭遇，同样心态，活过今天再说。

房地产市场调控，降房价是最敏感的问题，但是，事实上，调控已经涉及到更多的问题。如果就事论事，无论是政府、还是房企、以及刚需市场，大家的心态要放平一点，任何事情，都有个度的问题，降房价亦是如此，从地方政府，更值得反思，一味追求土地财政或许是高房价的祸首，而不应该将全部高房价“尿盆子”扣在房企头上，任何事物，冰冻三尺非一日之寒。当然，个中也有个别害群之马，让楼市蒙受不白之冤。

2012年，国内宏观经济发展趋势是国内经济仍然延续2011年增速回落的态势，大规模投资刺激计划趋缓，经济增长重归调整期。房价有下降，但幅度有限，因为整体房价调整对上下游产业、对宏观经济、对金融市场影响巨大。楼市房价涨跌因素众多，房价调整，考虑也是多方面的，目前楼市买卖双方的博弈，仍然未有明显胜负，2012年楼市何去何从，地方政府和其它利益方面的博弈仍会继续，从中央到地方大家都不希望房产形势恶化，楼市调控对限购限贷的调整或许是个时间问题。从宏观经济及楼市总体趋势而言，2012楼市软着陆毫无疑问，房价逐渐趋稳，回归理性和合理。随着保障房的入市，2012年商品房市场新盘开发趋缓，去化存量加大，因而，二手房市场将出现激烈竞争，房价也呈下行趋势。