张宏伟：限购2012年延期，开发商还得抢“房票”

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

中央工作经济会议即将于近期召开，按照惯例，中央经济工作会议将定调2012年龙年宏观经济政策，因此，备受投资者瞩目。

对于房地产行业来讲，从现在到明年3月份的时间段也是比较关键的，因为12月份一年一度的中央经济工作会议，还有明年3月份的“两会”，这两次会议基本上会确定2012年的基本工作思路，包括房地产行业2012年的调控政策及走向。如果说这些方面有一个明确的基调的话，开发商在这个阶段会调整自己的年度销售指标和市场应对策略。假如说还是像这样今年持续从紧的话，降价的预期会加强，并且操作上也会更加接近于实际降价，而不是有一些猫腻的降价，反之，开发商有可能继续博弈调控政策的执行周期及未来市场预期。

根据最近货币政策及限购政策走向的官方表态，当前政策层面走向已经呈现出较为明显的执行特征：

第一、已经设定限购期限的城市继续延续政策，限购政策明年继续执行。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年楼市限购政策“明紧暗松”，即使大多数城市延续今年的调控政策，在执行层面不会有那么严格，会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度。

第二、从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的，2012年房价不会出现市场反弹。

第三、房地产市场调控的政策面有可能呈现出“外紧内松”的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个的地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。

第四、货币政策在做定向定量微调，如果货币政策微调持续，尽管限购政策继续执行，房价将难以有比较明显的市场表现，但是由于货币政策适度松动，有可能会带来信贷额度的适当宽松，这有助于房地产市场交易量回暖。

那么，在“限购”延期执行的市场背景下，调控政策的走向仍将控制价格作为主要方向，2012年房价不会出现市场反弹，开发企业如何在成交量、成交金额上做出文章成为2012年市场份额争夺的必然。但是，在限购的市场环境下，“房票就像韭菜，割一茬少一茬，并且长得很慢。”那么，开发商以什么样的策略应对2012年的市场变化？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，不同企业由于其开发能力、资金能力及政府关系的不同，其发展战略也会呈现出不同的特征。但具体操盘策略而言，一个企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品的之间的关系，在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的产品，以“现金为王”，其他产品可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。

也就是说，无论采取什么样的市场策略，在限购2012年延期的市场背景下，开发商还得抢“房票”度日。2012年房企应该做好企业发展的基本功，以“现金为王”，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

第一、增加高速周转的产品比例，中小户型产品应该加速推货，及时抢占具有购房能力同时具有购房资格的“房票”人群；

第二、高端产品线定位的房企，在产品推盘和布局上适当“舍卒保車”，并且拉长销售的蓄水期，在适当时候以一定的性价比入市，吸引具有购房资格的高端“房票”人群置业，最终追求集中成交而带来的市场品牌效应。总体来讲，高端产品线定位的房企既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展；

第三、对于当时拿地较为激进的企业，手中持有“地王”项目，要适度拉长项目的开发周期，伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态；

第四、银行融资难的情况下，在资本市场需求更多资金支持企业发展，如基金、PE等。