70亿“地王”标志“国进民退”将迎高潮

自今年金地集团拿下徐泾地块后，人们对于未来楼市预期开始悄悄发生变化，“地王”随后也再现各大媒体报端。今天中海地产亿70.06亿夺“长风地王”，中国新地王在沪问世。

众所周知，中海地产是“国字头”开发商，此次“地王”产生之前，已经有众多国字头开发商介入了房地产开发领域。保利、金地、华润等“国字头”地产商踊跃拿地也为众人所知。今年6月30日,中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元人民币拍得北京广渠路15号地,开启全国国企地王大幕。据统计，各地产生的地王中,国企几乎占去了其中绝大部分。

“国进民退”是利用市场化手段进行政策动态微调的一种形式 

由于“流动性”充裕，投资过热，最终导致我国2009年近几个月房市存在改善性需求偏大，投机、投资性购房增长过快等问题。投资改善需求同时也推高了房价，导致普通购房者购买力透支，市场向畸形发展。数据显示，由于豪宅成交量迸发导致 8月10日-8月16日上海商品房成交面积46.98万平方米，环比前周增加6%；成交均价为20563元/平方米，环比上涨14%。

投资过热导致的“高房价”与目前开发商“囤地”、“圈地”现在已经成为业内的热点问题。

近期，上海市政府出台政策，“三箭齐发”控制“地王”现象和高房价的问题，尽管众多业内看淡其执行力度和效果，但是对于楼市来说，已经有一定的威慑作用，其暗示的就是，随着市场的过热，宏观调控的措施也会越来越多和严厉。

近期，中海地产等“国字头”开发商各地踊跃拿地，政府正在上演着国进民退的市场大戏。其实，“国进民退”是利用市场化手段进行政策动态微调的一种形式，成为政府调控楼市的重要手段。一方面，通过“国进民退”扩大央企在房地产的影响力，另一方面，通过金融、税费等相关政策和资源的扶持，央企可以根据政府的意图来规划地块，建城市和居民真正需要的产品。

对于“高房价”，政府现在的举动显然是不能放任民营开发商任意发展。“国进民退”后，央企可以根据政府政策的出发点，适度进行市场化调节，建立大型居住社区，“高房价”或许可以得到临时的缓解。

房地产行业“国进民退”与万科“X”战略 

多年来，万科一直沿着“3+X”战略进行区域聚焦发展。其中三大战略聚集地分别是指：长三角，上海、苏南与杭州形成犄角，每年贡献近130亿元销售额；珠三角，以深圳、广州为核心，年销售额超过150亿元；渤海湾，北京、天津，年销售额近100亿元。

但最近万科拿下的16个新项目中，有11个是在三大战略聚集地以外，也就是万科所谓的“X”区域。“通常这些区域主要都是当地的地产商在开发，全国性的上市公司没有进驻，或者没有‘扎根’。”这些区域都有着不低的消费潜力，例如厦门、福州、重庆、石家庄等。

万科近期的“X”战略，与目前房地产行业“国进民退”现象不谋而合。当下国企开发商当道，由原来一级土地市场进入二级开发市场，作为民营企业的开发商在资源、资金上都难以相比，民营企业要发展，必须寻找差异化的路子，如退居二线城市、开发商差异化产品等。万科没有跟随其他开发商一起圈地制造“地王”，此时万科的拿地策略集中在二线三线城市，由于目前二线三线城市地价较低，对于擅长开发中端产品的万科来说，开发风险相对来说较小。从整体来看，万科走的路子是正确的。

 “万科将做一个房价跟随者。”王石所言也是万科在竞争激烈的一线城市的策略。万科对二线三线城市的布局在于，其擅长做中端产品，未来二线城市的购买力足以支撑万科的稳健发展。

 “国进民退”已经成为现实，未来“国进民退”将迎高潮

万科的战略与其他大的民营房企或许不同，但是房地产行业“国进民退”的现象将给其他开发商以重要启示。今后民营开发商是否与“国字头”开发商当面交锋也值得众多业内人士去思考。或许更多的民企开发商将以“带头大哥”万科为榜样，开辟新的“蓝海”，有效避开风险开发城市和地段，为企业发展长久之计。

另外，从“国进民退”的大背景来看，2009年以来，由于流动性充裕，投资改善需求的持续强劲发展，导致购房者购买力透支和高房价并存的现象。与此同时，房地产行业发展与实体经济发展严重不符。这些现象，从本质来讲，是不利于房地产行业健康发展的。

房地产行业是资金密集型行业，房地产行业发展出现问题，将直接危机到金融系统的安全。近期，房地产行业出台的政策从一定程度上来说，是国家在稳定金融系统，而非直接针对房地产行业。

“国进民退”中，“国字头”拿了诸多“地王”，从国家对于资源把控的角度来说，央企直接对于具有核心价值的地块进行占有，符合国有经济发展的思路，如今天的中海“长风地王”，就是位于上海未来城市副中心的核心地段。中海地产之所以敢踊跃夺“地王”，这和它的“爷爷”公司中国建筑上市也有密切关系。

另外，“国进民退”中，“国字头”也会拿下许多“非地王”地块，这些地块按照政策的规定，地块将建成一定比例的经济适用房，解决当地普通居民的住房需求。这也是国家通过市场化手段调控房地产行业发展、安居民生的一种手段。

总的来看，“国进民退”已经成为现实，在经济复苏的大背景下，承载着党和政府职责的央企房地产，未来将起到越来越重要的作用，未来“国进民退”也将迎高潮。