调控变局下地方债务危机四伏

2011年，国家对房地产市场进入第二年调控，而且是一个名符其实的“调控年”。调控持续时间之长、调控之严厉，是中国房地产发展近20年以来前所未有的。最大的感受是政府以行政之手，用限购限贷手段，使楼市几乎进入“休克”状态。2011年年初绝大多数房企或存有侥幸，由于前二年的房价大涨，房企基本盆满钵溢出，想扛一下，但是，2011年金九银十楼市的表现，真正让房企开始进入慌忙状态，金九银十的辉煌或许在中国房地产日后的市场再也不会出现。至2011年11月，房地产的“冬天”似乎提前到来。整个二年的调控，以今年犹为猛烈，房企如若再想扛，无异于作茧自缚。限购从一线大城市迅速向二三线城市扩张，楼市的“萧条”几乎包围了中国整个沿海区域，从北京、山东、浙江、安徽、江苏、福建、广东、广西、海南一路限购，房价应声下跌。

国务院有关部门在2011年11月份又再次表示，限购调控将持续，而国家统计局发布2011年10月国内70大城市房价指数，楼市房价和销量双双下降是近2年来最高的，一线城市新房继续下跌，二线城市房价亦趋势下行，各地二手房有价无市，有个别中介机构四季度全国范围关门100家以上。

所有调控政策中，限购或许可称为是这次调控的最大杀手锏，一锏下去，房企已全然没有2009年的这种“嚣张”大气，可见，限购对房企而言，或许是致命的。限购，正一步一步让降价预期放大。现在担心的是这种放大或将带来比较大的负面影响，预期太大就物极必反了，而且这种预期正缓缓积聚更大的民生矛盾，在房价下降预期上有种极端欲望，不是有个别所谓学者提出房价要降50%嘛，说得严重一点是“教唆”、“挑拨”，另一个是银监会有领导二次提房价降50%、降40%，银行可承受，这又是一种比较严重的误导。再一个问题，你限购了，房价下降了，中国人向来把房子看作命根子，原来有房子的，买过房子的，这二年刚刚买的，你房价下降，那么资产缩水、通货缩水，中下家庭最不容易，而且是买房大军，真正的刚需，房价下降的资产缩水谁能承受？政府能承受这种责任吗？显然不可能，房产商能负责吗？法律出现真空点，可见，房价下降是要命的。

调控感受深的另一个问题是地方政府和银行系统的博弈，最后的结果无法想象。调控二年来，银根不断收紧，包括对房企的对地方政府的，信贷口子紧缩，银监会对信贷的监控和全面紧缩，加剧了地方政府与银行的摩擦，事实上使金融风险正在加大。2009年，众所周知，被戏称为“信贷年”，当年高速增长的信贷投放，大量通过地方政府融资平台，流向中长期基础设施项目、流向城市建设项目、流向房地产市场，商业银行贷款集中度提高，地方政府举债融资规模迅速膨胀，运作不规范，违规式变相担保层出不穷，在这种举债融资的行为和模式中，偿债风险日益加大，而现时融资平台已从省一级到地级市一级甚至县乡一级。国家审计部门在审计18个省、16个市、36个县级的2.79万亿政府债务中，2009年前形成的债务金额为1.75万亿元，而当年即新增1.04万亿元。警示目前中国地方政府债务危机风险已超金融危机，或成为中国经济安全与社会环境的头号杀手，极大影响国家的财政风险。

另一个无可否认的事实，2011年1000万套保障房，可与“大跃进”相提并论也不为过，整个保障房筹建过程，地方政府融资难，银行也极度尴尬。前债未还又添新债，一些地方政府借保障房之名，行“过度举债”他用为实。把融资当“契机”，举债热情高涨。审计署审计报告显示，至2010年年底，全国省、市、县三级政府融资平台公司6576家，积累政府性债务金额4.97万亿元。从整体债务规模来看，至2010年年底，全国地方性债务金额为10.72万亿元。审计发现，76个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于100%。

这种变相由银行承担地方政府债务及地方政府融资平台的偿债风险，已隐患无穷，事实上影响银行体系和金融业的稳定，更大的风险是影响整个宏观调控系统，真正影响国民经济可持续发展和房地产市场健康发展。