杨红旭：“谋杀”地王，楼市裂变

当前，楼市之惨状，已超过很多业内人士之前的预期。主要表征是：少数项目大幅跌价，三成左右已非罕见之象。尤其值得关注的是，有些项目拿地成本过高，在当前行情之下，降三成后直接降到肉里面了，不赚钱、甚至赔钱的项目惊现市场。

近日，上海有一楼盘公开喊出“零利润”的口号，位于远郊的旭辉澜悦湾，5-7层的电梯洋房，原本定价为12800元/平方米，开盘优惠3000元/平方米。优惠之后，单价跌破万元大关，这也是2009年下半年以来，万元盘首次重现上海楼市。由此可见，当前上海楼市之低迷，竞争之惨烈。

其实，这一楼盘仍不算最惨。2010年，旭辉集团以87%的溢价率竞得此地，折合楼面地价仅2801元/平方米，按9800元/平方米的预售价格来测算，利润确实不厚，不过尚不至于赔钱。而南京某项目，促销后售价为11000元，但楼面价却超过6000元，赔钱的可能性极大。

2009年1月，房地产商会向全国工商联提交了一份《关于我国房价何以居高不下》，并在“两会”上以全国工商联名义做书面发言。报告指出，房地产项目土地成本占总成本比例41.2%，占直接成本的比例达58.2%。这就意味着，平均而言，一个项目售价的40%，不能低于土地成本，也即楼面价。南京那个项目，按11000元的售价，40%为4400元，显著低于6000多的楼面价，亏本的可能性极大。

也有人说，房地产商会出的报告，会夸大土地成本。不妨再看另一个数据，2009年6月，国土资源部鹿心社副部长公布的地价房价比数据：目前在中国，地价占房价15%-30%，平均是23.2%。23%确实远小于41%，不过二者概念却有所差别，前者是地价占房价比重，后者是地价占项目总成本（不计利润）。若按后者的概念，估计国土部的比重会提高至30%左右。左右平衡一下，地价占总成本的35%应比较合理，也即房价是地价的三倍左右，才能保证不赔钱。

若按这一平均值，则上海旭辉项目的不亏本的售价是8500元，南京项目不不亏本的售价是18000元。当然，这只是死搬硬套，平均值只能反映整体情况，但每个项目的情况都是不一样的。一般规律是，越是大城市，越是市中心，地价所占比重较大，反之则小。另外，建安成本相差不大，刚性较强。

当前，凡是低利润、零利润，甚至亏本赚吆喝的楼盘，有一个共同特点，那就是拿地成本太高，而且多属2009年下半年至今年一季度之间从公开市场上购地。在上述楼市乐观的情况下拿地，只有在房价上涨或不跌的情况下，才能赚到近几年的平均利润率，也即20-40%。然而，当前市场已经入冬，要想顺利出货，很多项目的价格需要较去年下调二至三成。

过去十年，中国楼市持续上行，房价快速上涨，购房人、投资者只知道房价会涨涨涨，开发商同样抱此心态。所以说，有时候经验主义会害死人。部分项目降价三成左右出售，开发商已无利可图，然而老业主却出离愤怒，围攻打砸售楼处。只能说，在当前这种楼市惨状之下，买卖双方都不容易，都是经验主义、定式思维的受害者。

市场经济，就是这么惨酷，甚至是血腥。中国股市让广大股民伤透了心，但市场一旦上涨，仍然有人涌入。只不过，相较楼市投资者，股民深知“投资有风险”，赔了、套了，只能认栽。2008年房价也曾跌过，只是后来政府救市力量大，短跌长涨，购房人和开发商的教训并不深刻。而本轮调整时间，注定要长过上一轮。开发商和投资者，都会从中悟得更多道理。

更值得关注的是，本轮楼市调控，不仅会促使房价下跌，也将改变楼市运行的长期环境，暴利时代真的是一去不返。无论个人，还是企业，都应洗心革面，理性看待和参与房地产市场。

刊发于南方都市报