杨红旭：房地产业不应被“打倒”

现阶段，房地产业似乎成了“过街老鼠”，人人喊打。即便是全国房价已经出现拐点，房地产成交量自今年2月以来持续低迷，依然有很多人认为必须将调控政策进行到底，不仅要让房价回落三至五成，还要让房地产开发企业死掉一片，而且须将房地产业彻底打入“冷宫”，让“支柱”二字，永久性的成为“过去式”。

过去十年，我国房价增幅确实偏大，部分城市房价水平脱离了普通民众的支付能力范畴，行业利润率偏高，行业秩序混乱，国家和各地对于房地产业依赖度过高。然而，我们不宜从一个极端走向另一个极端，尤其是在当前这个敏感时点，应对房地产业行业的属性和功能，保有一份理性。

1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文一）出台，国家之所以进行全面住房体制改革，重要背景有两个：一是，1997年东亚金融危机严重影响了中国经济增长，为了拯救经济，必须寻找新的经济增长点，住宅产业成为被选择的对象；二是，我国住房制度改革自上世纪80年代启动以后，推进节奏很慢，住宅商品化、市场化是计划经济转向有中国特色社会主义市场经济的必然要求。正基于此，1998年开始，国家从经济发展和住房制度改革两个目的出发，确立了让房地产发展成为国民经济支柱产业的方针。

2003年出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国18条）中，首次明确“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。其后，国家文件中多次提及这一概念。尤其是2008年经济快速下滑之时，国家再次强调房地产业是国民经济的重要支柱产业，并出台了诸多鼓励行业发展的刺激性政策。值得关注的是，2009年下半年以来，随着楼市的快速回暖，房价重新上涨，官方文件中不再提及支柱产业，但却无法否认这一客观事实。

首先，需要厘清两个概念：先导产业和支柱产业。所谓先导产业，是推动经济增长和结构调整的新生力量，但在现实国民经济中却不一定占有较高的经济比重，而是表现为较快的行业成长和经济增长速度，比如高科技产业、信息产业等。先导产业代表先进生产力、能够推动产业升级、对国民经济具有带动作用的先导产业，并对之进行政策倾斜和重点扶持。去年10月《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》提出：到2020年，节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造产业成为国民经济的支柱产业，新能源、新材料、新能源汽车产业成为国民经济的先导产业。

而支柱产业则是指现阶段在国民经济中占有较大比重、对经济增长贡献率较高的产业，支柱产业具有市场容量大、产业关联度高、带动系数大等特征。在一个国家处于经济起飞阶段时，必须确立自己的支柱产业，以使其发挥推动经济快速增长的重要作用。比如美国在二十世纪中叶，曾在相当长一段时间内把钢铁、汽车、建筑业列为三大支柱产业；比如现在看来很落后的纺织业也曾在我国长期被视为支柱产业。

从对国民经济的重大推动作用角度考察，先导产业是“未来时”，支柱产业是“现在时”。但二者之间的界限也并非泾渭分明，在特定经济环境和特定历史发展阶段，某些产业既可以称之为先导产业，也可以确立为支柱产业，比如眼下我国的金融保险业，近几年对GDP的贡献率超过5%，而且其发展的持续性强、潜力大。房地产业并不太适合作先导产业，但现阶段作为国民经济的支柱产业是无可厚非的，而且还有资格持续几十年。主要是具备了下述两大条件。

第一，房地产业对GDP贡献率高。一个产业的增加值在GDP中占有较高比重，是确立其支柱产业地位并发挥支柱产业作用的基本条件。根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP的比重达5%时就可称为支柱产业。1991-2009年期间，我国房地产业增加值年均增长幅度为19.9%，约为GDP增幅的2倍；房地产业增加值占GDP的年平均比重为4.2%。尤其是近十年来，中国房地产业快速发展。房改之前的1997年，房地产业占GDP的比重为3.7%，2009年已达5.5%。

房地产业对上海GDP贡献率更高，所占比重由2000年5.5%升到2004的8.4%，由其带动的关联产业的GDP贡献率总计约19.5%。早在2000年制定“十五计划”时，房地产业便首次与信息、金融、商贸、汽车、成套设备一起被列入上海的六大支柱产业。2004后，随着上海市政府的有意控制和楼市调整，所占比重有所下滑。2009年楼市繁荣，所占比重回升至8.2%，2010年再度回落至5.8%。种种原因，上海“十一五规划”中并未继续把房地产业列为支柱产业，但其重要地位仍然客观存在，这一点与全国情况相似。

第二，房地产业的产业关联度高。支柱产业之所以与其他产业不同，最根本的是其对国民经济发展具有强大的带动作用，在产业关系上表现为与其它产业的关联度很高，并具有较长的消费链，容易形成新的经济增长产业群，发挥“雁阵”的领头作用。房地产的开发生产、交换、分配、消费各环节涉及的元素非常多，直接和间接关联的产业部门特别多，如建筑、建材、机械、装潢业等，由此决定了其产业链特别长，产业关联度也特别强高，其前瞻效应、后续效应和旁侧效应非常突出，波及面很广。一般估算，房地产业产前、产中、产后带动的相关产业多达50多个产业部门、几百种产品和服务，本身具备了支柱产业的地位和作用，近几年在中国国内生产总值9-10％的增长率中，房地产业及其所带动的贡献率约占2个百分点。

需要指出的是，与房地产业联系最密切的当属建筑业。国外，一般将房地产业和建筑业共同列为支柱产业。绝大多数国家在经济起飞阶段时，都曾把建筑业列为支柱产业，但由于作为第二产业的建筑业相比属于第三产业的房地产业，在知识密集度和资本密集度差距很大，而服务业的崛起是发展中国家的必由之路，随着产业升级，房地产业对国民经济的贡献率必将大于建筑业，而且只能是房地产业拉动建筑业，绝不会是建筑业拉动房地产业。2009年建筑业的所占比重为6.6%，与房地产业相加，已超过12%。2009年，我国房地产开发企业从业人员为195万人，建筑业（按总承包）从业人员3673万人，若加上所有从事建筑业的农民工，那就更多了。

上周，杭州市召开防范和处置企业拖欠工资工作会议会，有关部门提醒，今年第四季度到明年初，防范处置企业欠薪工作的形势更加严峻和复杂，首当其冲的原因是：国家对房地产市场调控措施未见放松，银根紧缩，导致各类建筑施工企业、房地产企业等面临资金链断裂的风险，非常容易出现拖欠工人工资的连锁影响。中期来看，房地产开发活动低迷后，建筑业的景气度也会降温。短期来看，当房市场低迷后，即便建筑活动尚未明显趋弱，但开发商资金吃紧、甚至倒闭，必然会拖欠建筑施工企业费用，进而导致后者拖欠农民工工资。

不仅限于建筑业和农民工。实际上，今年以来房地产市场的持续低迷，正在拉低相关行业的景气度。比如上游行业的钢材和水泥市场需求不振，价格大跌，下游行业的家居市场也出现萧条迹象。今年1-10月份，全社会固定资产投资同比增长24.9%，其中房地产开发投资同比增长31.1%，可见房地产开发投资仍然处于高增长，不过这其中主要是1000万套保障房的“功劳”，预计随着保障房新开工量的下滑，以及商品住宅投资的快速降温，对上游产业的影响会越来越大。今年1-10月份，全国商品房销售面积增长10%，预期随着这一增幅的持续下滑，对于下游产业的影响也会越来越明显。

稳增长、控通胀、调结构，是现阶段我国经济发展的三个目标。调整产业结构，确实要求降低对于房地产业的依赖度，但这一调整需要一个较长的时间过程。我国城镇化率刚接近50%，达到65-70%的稳定水平还需15-20年；我国城镇户均住房套数刚刚接近1，达到1.15套的合理水平尚需15年左右。自住需求规模很大，这是客观事实。在当前特殊的社会、政治、经济环境下，确实需要降房价、减暴利、稳市场，然而，实在不应将房地产业一棍子打死，这个“讨人厌”的行业，只有在经济显著下滑时，才会凸显其对经济增长和民众就业的重要性。等着瞧吧，2012-2013年。

刊发于东方早报