房贷谎言重复一千遍也不会成为真理

　　2011-11-16 FT中文网

　　前任银监会主席刘明康在卸任后，继续为自己房价下跌对银行无冲击论辩护。

　　10月19日，刘明康在CEO组织峰会上讲话时表示是中国银行业可以承受抵押品下跌40%；11月11日，刘明康先生表示，房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。

　　刘明康先生在金融风险管制上的执着，不能掩盖他在资本与货币整体关联性上的无知。

　　来看刘明康先生所说的理由。第一次他表示，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到 189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。第二次的理由主要着重在放贷时机：中国银行业能够支撑50%的房价下跌。因为其中60%的贷款，是在2009年7月之前发放的，时间上在房价迅猛增长之前。银监会对于首套房和二套房的区分，以及据此对首付成数的区别要求，会起到防范按揭贷款风险的作用。在房地产开发贷方面，开发商目前贷款时要按照在建工程来抵押，而不是用地皮来抵押，对于土地贬值可能造成的贷款风险，银行压力测试已将这种因素考虑进去。

　　任何一个投资市场，当市场同比均价下降50%，等于崩盘，等于实体经济崩溃与信用彻底冻结，等于资产负债表的彻底衰退。

　　1991年以后，日本房价狂跌 60%左右，而1998年东南亚金融危机后，我国香港地区房价连续下跌6年，幅度在65%左右。标普全美房地产价格报告的数据显示，2009年3月全美房地产价格报告显示，美国20大城市中有17个城市的房价出现下滑，对比2006年第二季度的最高峰水平，当时美国房价暴跌百分之32.2%，平均住房价格与2002年底基本持平，其中拉斯维加斯和凤凰城两个城市的房价较其最高水平缩水了一半以上。房屋均价三年下挫32.2%，已经引发次贷危机，造成全球金融海啸，何况下跌50%。

　　也许有人会说，美国的房贷过于激进，而中国的房贷要保守得多——没有重复抵押，首套房贷在最激进时只能按揭七八成，并且在按揭或者抵押时银行已经打了六折或者七折，所以，房价下跌50%根本不可能给银行造成冲击。

　　中国的抵押贷款市场一直充斥着市场初级阶段的信用不彰等问题。

　　数据存在疑问，所谓的个人按揭贷款“贷款房价比低于80%”，但在房价大幅飙升的2009年，贷款通过各种渠道进入房地产渠道的层出不穷，贷款房价比的真实性要打个大大的问号。据媒体披露，2008年年末，在货币刺激政策大环境下，银行青睐有抵押的贷款客户，并且可以根据抵押物的评估值，给予80%~120%的贷款额度，最高甚至可达150%。偿债收入比为33%，更是搞笑的空中楼阁数据，按照该数据，中国购房者的收入恐怕就得翻番，在个人按揭中的收入证明基本属于工作送给员工的数字福利，目的就是方便员工按揭买房。相信这样的数据，或者是不接触市场因此发出“何不食肉糜”之论，或者是居心不良。笔者宁愿相信是前者。

　　房价下跌，与房地产相关行业的风险将浮出水面，首先暴露的是地方投融资平台的风险，由于土地流标，一些地方投融资平台失去了资金运转的润滑剂，已经难以为继。而其他与房地产、基建相关行业如钢铁、水泥、家电等行业的贷款，也将逐渐成为银行的坏帐。

　　其他的风险先不提，就以房地产信托而论，目前就处于岌岌可危的地步。银监会授权中国信托业协会发布的数据显示，截至2011年6月末，信托业管理的资金信托规模为35787.98亿元，其中投向房地产行业的为6051.91亿元，占比为16.91%。但16.91%的数据根本没有反映出房价大跌的兑付风险。截至2011年6月末，信托业管理的资产规模（包括资金信托和财产信托）总计为37420.15亿元，其中集合资金信托余额为9887.64亿元，占比26.42%，单一资金信托余额为25900.34亿元，占比69.21%。单一资金信托中，绝大部分为银信合作，6月末余额为16113.56亿元，风险由银行承担，而信托公司真正要承担风险的主要是9887.64亿元集合资金信托，按最保守的估计，投向房地产行业的集合信托规模也在6000亿至7000亿元左右。随着房地产销量下降、价格下挫，银行与信托成为绑在房地产一根线上的蚂蚱，难以挣脱。

　　刘明康先生所说的房贷安全理论，并且屡次重复下跌40%或者50%对银行业不会造成冲击的论调，说明他既不懂投资品市场，也不懂金融行业的真实生态，而在自己建造的安全堡垒中稳坐钓鱼台。

　　笔者支持中国政府调控房地产市场，无论是从房价收入比、租售比还是房地产市场占GDP总量分析，中国的房地产泡沫都是经济不能承受之重。但调控的前提是尊重事实，实现软着陆。过于乐观的估计将使政府进行激进调控，最后不得不大幅转向，让中国的经济与信用一齐成为笑柄。