商品住宅市场敏感期中的短期趋势

今年前三季度，我国商品房和商品住宅的交易量和交易价格总体与去年同比，还都是上升的。交易价格总量上升幅度是交易面积总量上升幅度的一倍。但是，如果考察40个重点城市（直辖市、省会城市和计划单列城市）又会发现今年以来，特别是进入三季度后，在限价、限购、限贷政策严格执行的条件下，都出现了投资高位回落，土地和房屋交易量不同程度的萎缩，交易价格涨停、松动甚至下跌的情况。40个重点城市的商品住宅市场动向及其对全国房地产的影响，值得人们高度关注。

商品住宅市场表现可做如下归纳：

全国房地产投资总体仍在高位运行，但增幅回落。主要原因是上年结转和今年保障房的大量投入，以及看好房地产抗通胀作用从而继续吸引大量资金的进入。三季度在一线、二线城市，房地产投资回落明显，表明严厉的调控政策改变了市场原先预期；

开发贷款和购房贷款增速均放缓。三季度末我国主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.46万亿元，同比增长14.6%，比上季末回落2.3个百分点，比同期各项贷款增速低1.3个百分点。前三季度累计增加9923亿元，同比少增7439亿元。特别值得关注的是，三季度末地产开发贷款余额7887亿元，同比下降4.8%，比上季度末低5.3个百分点。

今年“金九”并没有消失，依然继续存在。“金九银十”从来不是与往年同期的成交量比较，而是和本年度其它月份相比较。国家统计局公布的数据表明，房地产开发投资、商品住宅开发投资、商品房销售面积、住宅销售面积、商品房销售额、住房销售额等六项指标，今年的9月份与6月份的数据都是全年的高点，明显高于其他月份；

三四线城市的市场贡献度放大。三、四线城市由于承接了一、二线城市限购而形成的转移性投资，同时也引发了自身的刚性和提前性的住房消费，因而总体成交面积和价格仍在继续上升，填平了一、二线城市萎缩留下的坑谷；

交易量萎缩面扩大，价格涨停面蔓延，市场观望情绪加深。商品房和商品住宅的交易价格，除极个别城市外，全国总体上虽然仍是有所上涨，但上升幅度是逐步跌落的，上涨的过快势头明显受到遏制。北京、上海等一线城市和部分二线城市，商品房和商品住宅的成交面积总量有了持续性或阶段性的明显萎缩。

当前全国房地产市场形势，特别是北京、上海等一线城市的市场形势，并不是市场供求关系的真实反映，而是行政力量强行干预市场的必然结果。因此，市场的走势取决于房地产政策调控的决心和力度。目前的市场态势是敏感的、僵持的、胶着的、脆弱的和不稳定的；是一线、二线和三线、四线城市不一样，是限购城市和非限购城市不一样，是大型房地产企业和中小型房地产企业不一样，是商品住宅和办公楼、商业营业用房不一样。

今年的第一种可能是商品房的投资量、销售面积和销售价格都突破去年水平，再创出历史新高，局面总体稳定，但涨幅是明显回落的。第二种可能是第四季度少数城市引领其它城市，逆转性价格拐点相继出现，从而使量价同环比都实质性走入负数。

由于现在已进入第四季度，所以全年看，房地产投资量突破去年水准毫无悬念，新建商品房和商品住宅成交总成交额也能够再上历史新高，新建商品房和商品住宅总成交面积由于第四季度形成的回落态势，其总量即便不能达到历史新高，但也会接近去年的水平。