黄金周楼市启示开发企业应加速跑量

　　文/同策咨询研究中心总监张宏伟

　　在刚刚过去的黄金周，楼市成交惨淡，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面，房价过快上涨的势头受到了初步遏制。同策咨询研究中心数据显示，上海全市商品房只有4个楼盘上市6.85万平方米，与上周相比下降85%。商品住宅（剔除动迁房）供应量为4.7万平方米，较上周下降85%。商品房共去化6.51万方，相比上周下降80%。其中商品住宅（剔除动迁房）成交4.47万平方米，同比下降68%。

　　同策咨询研究中心数据显示，在今年的十一黄金周，全市公寓共有96个楼盘成交366套、37429平方米，相比去年，成交惨淡。排名第一的是来自宝山大场板块的金地艺境城，其在十一推出120套高层公寓。在售户型有70-91平米的2房，93-121平米的3房和4房，均价在18000元/平米之间，以及95-162平米的电梯花园洋房，户型有95-128平米的精装3房和160-162平米的精装4房，均价22000元/平米左右。

　　十一节假日，全市别墅产品共有15个楼盘成交32套、7238平米。本次排名第一和第二的楼盘都是自于松江泗泾板块的长泰西郊别墅三期，其中1区排名第一。长泰西郊别墅目前在售的是独栋别墅，别墅地上面积在223-330平米左右，地下室面积在130-220平米之间，售价在1100-2100万/套不等，均价48000元/平米。近期加推5套220平左右的特价房源，价格在800万/套之间。另外，有我司代理的保利叶城楼盘在此次排名中位居第三。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在刚刚过去的黄金周，楼市成交惨淡，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面，主要有三个原因：

　　第一、上海楼市受到调控影响，尤其是7月份出台的“沪四条”叫停补缴纳税证明及社保证明，对于当前上海房价出现滞涨、购房者观望起到一定的政策威慑力作用。

　　第二、开发企业还是选择在房展会上来试探一下市场变化情况，以此来研判今年剩余三个月的市场推盘策略。

　　第三、房展会往往有市场滞后的效果，一般而言房展会之后往往还有一些楼盘成交的延续，因此，黄金周期间楼市并不一定是市场的真实表现，房展会的效果怎么样还要具体看今后一两周成交变化情况怎么样。

　　当前上海等一线城市金九市场成交尚未激活，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前仍处于阶段性的市场博弈阶段，如何激活当前的楼市成交量，缓解当前库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。

　　对于十一黄金周房产会之后的市场走势如何，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，宏观市场楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会由于房企策略性的调整而逐步走高，黄金周楼市启示开发企业应加速跑量。具体原因有三方面：

　　第一、事实已证明，大型房企采取高速周转的市场策略，在不同阶段采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销导致今年上半年这些大型房企的销售业绩相对乐观。同样，上海在成交量持续两三个月低迷之后，10月至年底这个时间段内，高速周转将对开发企业成交量也起到助推的作用。尤其是一些大型开发商的通过高速周转的市场策略，不仅仅对于回笼资金减轻公司财务压力有重要作用，并且对于调节在一定时期内市场库存，对冲库存量过大对市场的负面的影响也具有重要的意义。

　　第二、逼近年底，大型房企由于都有年度的销售业绩指标，各大房企有必要在剩余3个月时间段内在销售量上冲一下，保证整体企业销售业绩指标基本完成。

　　第三、由于限购及大型开发企业逆势扩张等原因，大型房企往往采取短期内大幅折扣方式，迅速抢占市场份额，迅速抢占具有购房能力同时具有购房资格的人群，这样也会导致市场呈现出结构性的成交量攀升。