张宏伟：高端房企个别项目突围，博弈调控过冬

2011-09-30 13:41:50

　　文/上海同策咨询研究部总监张宏伟

　　当前，楼市常态化的调控，一方面楼市限购、限贷等因素导致楼市成交量走低，另一方面，以银行为代表的传统渠道融资被收紧，非传统渠道融资尽管可以让开发企业暂渡难关，但也并非长久之计。

　　但是，作为发展中与扩张中的战略，不少房企始终没有停止逆势扩张，同策咨询研究部总监张宏伟认为，正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，企业的扩张的盲动性与金融市场市场流动性的不断收紧形成日益突出的矛盾，在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链恐慌的问题。具体来讲，受影响的企业有两类：

　　一类是公司定位于做高端精品的房企，如绿城、星河湾，由于产品线较为高端，能够购买高端产品的客户往往被限购，导致楼盘成交不是很理想；

　　一类是中小房企，由于融资渠道不及大型开发企业，在推盘策略上又不能和大型开发企业高速周转策略相抗衡，因此，项目的周转速度有可能比较慢，中小企业资金面往往会在资金面上受难。

　　那么，楼市调控对于高端住宅尤其是豪宅市场是否有影响，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从上海典型高端产品定位的大型房企项目销售情况来看，2011年1月至9月27日，整体呈现出如下特征：

　　第一、由于限购、限贷等因素，及个别房企坚持不降价不推盘等原因，高端房企公司整体销售业绩不理想，从各个公司单个项目销售情况来看，多数项目销售情况也较为低迷。

　　第二、这些房企的个别项目开始突围，或以价格杠杆来撬动市场，或以位置不好的楼栋房源作为低价入市炒热市场，个别项目销售业绩猛增，整体上弥补了其他项目销售不理想的局面，这类开发企业开始以单个项目销售作为突围市场的排头羊，其他项目则继续维持现状，以此博弈调控过冬。

　　从以下表格中可以看出，华润置地菁英苑、金地艺境、仁恒森兰雅苑、龙湖郦城等楼盘在今年市场上发力，在公司战略布局上体现出，各个房企开始以个别项目突围市场，以此来保全公司在上海的整体布局的稳定性。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，高端住宅市场的抗跌性还是比较强的，在市场高涨期，高端住宅市场成交较为活跃，对于投资客的资产保值增值具有重要的作用；而在市场低迷或市场平稳期，由于楼市“限购”等因素的存在，高端住宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及高端住宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资，并且在“限购”的市场背景下，高端住宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资者将获得更大的投资回报与收益。从这个意义上讲，楼市“限购”对高端住宅投资者来说也是赢得了投资的时间。

　　因此，从这个意义上来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，高端住宅的开发企业要继续博弈当前的楼市调控周期，一旦企业能够度过这个阶段性的难关，对于开发企业来讲，应该会有一个市场逆转的机会。2008年当年就有好多开发企业博弈过了这场突如其来的经济危机，不少开发企业由此受益匪浅，因此，这个调控的特殊阶段，开发企业应该有两手准备：1、通过各类融资渠道，准备充裕资金支持企业博弈过这个楼市调控期；2、想法设法加快当前项目的销售回笼速度，尤其是在布局上要拿出1-2个项目突围市场，保全公司整体利益，以防调控周期进一步拉长而使企业陷入被动。

　　附：上海各个高端产品线定位房企销售情况

　　绿城2011年1月-9月27日各楼盘销售情况及业绩汇总