张宏伟：库存攀升，10月后跑量成为楼市关键

文/上海同策咨询研究部总监 张宏伟

从市场层面角度而言，上海上周（9.19-9.25）新增供应为39.6万平，环比前周大幅提升75.2%。由此而导致上海一手商品住宅市场存量也达到871万平方米，而近期的周成交量始终是维持在15万平方米左右，远低于2009年的40-50万平方米/周的成交量。

从房企库存角度而言，截至8月15日，23家上市房企公布了中报。这23家房企2011年上半年的存货达3200多亿元人民币，同比去年的2171.95亿元增长50.6%，环比今年一季度的2843.42亿元也增长了12%。其中，招商地产与万科2011年中期的存货数据444.70亿元和1713.66亿元，仅这2家房企的存货就占据了23家总和的60%以上。

从当前来讲，由于调控持续从严及各地库存量攀升，各地报端也频现价格战、降价潮等字眼，其实，从笔者经验来看，总体上是大型房企的一些楼盘在做阶段性的“策略性降价”，来维持当前市场的活跃度，整体市场真正降价的项目为数还不多，具体每一个楼盘价格调整幅度也未到位，也导致了当前上海等一线城市金九市场成交尚未激活，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前仍处于阶段性的市场博弈阶段，如何激活当前的楼市成交量，缓解当前库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。那么十一房展会即将来临，对于各大房企来说，无疑这也将成为各个项目进一步试探市场的一个机会。

对于十一房产会之后的市场走势如何，同策咨询研究部总监张宏伟认为，宏观市场楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会由于房企策略性的调整而逐步走高。具体原因有三方面：

第一、事实已证明，大型房企采取高速周转的市场策略，在不同阶段采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销导致今年上半年这些大型房企的销售业绩相对乐观。同样，上海在成交量持续两三个月低迷之后，10月至年底这个时间段内，高速周转将对开发企业成交量也起到助推的作用。尤其是一些大型开发商的通过高速周转的市场策略，不仅仅对于回笼资金减轻公司财务压力有重要作用，并且对于调节在一定时期内市场库存，对冲库存量过大对市场的负面的影响也具有重要的意义。

第二、逼近年底，大型房企由于都有年度的销售业绩指标，各大房企有必要在剩余3个月时间段内在销售量上冲一下，保证整体企业销售业绩指标基本完成。

第三、由于限购及大型开发企业逆势扩张等原因，大型房企往往采取短期内大幅折扣方式，迅速抢占市场份额，迅速抢占具有购房能力同时具有购房资格的人群，这样也会导致市场呈现出结构性的成交量攀升。