高价圈地如同军备竞赛

三季度楼市大幕已落。值得关注的一个现象是，地市的热度超过房市。今年二季度以来，大开发商争相高价圈地，尤其是第三季度，当部分大城市房屋成交量出现持续下滑之际，地产巨头们当“地王”的热情反倒一路高涨。眼看一幅幅“面粉贵过面包”的地块火热出炉，购房人忧虑房价跟着飞涨，国土部门担心舆论鞭策，更多的业内外人士则直呼看不懂。

“枪杆子里出政权”，在激烈的政权争夺中，武器装备最重要。在世界或区域主导权争夺中，依然是弱肉强食，所以列强间的军备竞赛从未停止过。冷战时期，苏美之间的竞争最为激烈，目前在纷争不断的南海周边国家，亦有苗头出现。笔者认为，地产商之间圈地大战，从性质上看，与国家间的军备竞赛并无本质区别。

总体说来，军备竞赛是大国间的游戏，土地市场亦如此。今年各地曝出的“地王”得主名单中，中海、保利、绿城、金地、绿地、富力等是常客，行业龙头万科自2007年底就明确表态不当地王，但今年5月以来也没少拿地。至于部分背靠央企“大树”，频频搅局的非著名房企，也着实引起了业界的强烈关注，甚至是“国退民进”的隐忧。

大企业为优质地块争破头皮，原因有很多，越来越惨酷的市场竞争是重要的一条。十几年来，利润率曾是衡量开发企业优劣的核心指标，所以我们看到市场中充斥着暴利型项目和企业。若以未来眼光衡量，则市场占有率才是地产商竞争力的集中体现。随着法规的健全、市场的成熟、竞争的激烈，房地产开发业的利润率越来越低，并渐渐向全社会平均利润率向齐，是必然趋势。

届时，市场份额越大的企业，越能通过“薄利多销”而实现持续发展，而那些过去靠关系、通过灰色交易低成本获得土地的中小企业，历史资源耗尽后，将被迫退出这个行业。而想要持续的提高市场占有率，必须维持足够的“弹药”——土地储备。所以，即使很多地块价格已超过底价一倍两倍，有志于保持或挤身一线阵营的开发商，也得迎难而上。

如同逆水行舟，不进则退。万科当中国地产业的老大已很多年，但近一年多来业界频传声音，认为万科的地位正受到严峻挑战。今年5月在第一财经录制《头脑风暴》时，我曾就此问过王石，王石的回答很机智和巧妙：“以前也曾有企业说要超过万科，结果呢，大家都看到了，想超过我们，是件很难的事。”以前那家高喊要当中国地产N0.1的企业是顺驰。

顺驰是家民营企业，扩张过快导致体力不支，可这次有可能超过万科的，却是央企——资源、财力雄厚，想要倒下何其难也。中国房地产测评中心最新数所显示，今年前三季度，万科、保利和中海位列2009年前三季度中国房地产企业销售金额前三，分别为426亿元、310亿元、293亿元。正在奋力赶超者正是保利和中海。

2008年同比2007年，万科的销售金额减少8.6%，而中海和保利分别大增60%和20%。2008年万科对后市比较悲观，所以土地储备为1793万平方米，同比2007年下降1.5%，新增土地储备仅有465万平方米；而中海的土地储备面积为2527万平方米；2008年保利新增储备594万平方米，均为底价获得，楼面价为1036元/平方米，而万科新增土地的楼面价为1941元/平方米，经过2008年以来的积极拿地之后，2009年3月末，保利土地储备已达2570万平方米。

显而易见，保利和中海的扩张步子迈得比万科快很多，土地储备指标突出反映了这一点。按此速度，三年之内，保利或中海极有可能成为行业老大。房地产始终是一个资金、土地、关系等资源密集型产业，央企属下的地产企业“背靠大树好乘凉”，而且这两家公司的开发经验和专业实力，相较万科也并不逊色。其实，作为地方国企的上海绿地，也是行业领袖的有力竞争者，只是尚未上市，许多数据不透明。

若按今年前三季度销售面积，最牛的公司是恒大，其次才是万科，绿地排第三。

考量当前的土地储备规模，排名前十的地产商共计超过3亿平方米，其中，恒大地产以5100万平方米居首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位，万科仅以2450万平方米位于第9位。

实际上，面对目前的高地价，以及国土资源部查处闲置用地的高压姿态，地产巨头们也会考虑拿地风险。但若想在未来竞争中处于优势地位，甚至是谋求老大宝座，只能硬着头皮争抢优质的土地。每个国家都明白搞军备竞赛会花费巨额资金，甚至多数开支纯属浪费，可事实就是这样。存在即合理，高价圈地的企业都不傻。当然，疯狂的军备竞赛最终让苏联体力不支，对于那些没有雄厚实力作依托的房企，也得谨慎对圈地王、当老大的诱惑。

本文刊发于时代周报