张宏伟：房企应调整布局，做大鱼快鱼方可制胜

文/上海同策咨询研究部总监张宏伟

除了限购、限贷政策，货币政策对房地产市场全产业链影响较大，收紧的货币政策还会持续，调控政策不会放松。这是相关部门或官方领导对楼市调控的一贯表态。在楼市“常态化的调控”市场背景下，尤其是在新的二三线城市“限购”政策也在进一步收窄开发企业的市场活动空间的市场背景下，开发企业如何调整布局，应对楼市调控？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，新的二三线城市限购令密集出台，广东韶关限价令、廊坊限价令、台州版限购令“只限市区不限郊区、只限新房不限二手房”、浙江衢州限购令均呈现出新的二三线城市限购政策灵活性。但是当前各地相关部门均以“限价”代替“限购”的行为，归根结底这都是为了在满足政府限购规定的框架下，保证市场的基本成交量。对于政府财税收入、市场或房企而言，“保量”也是重头戏，这已成为当前各市场主体在限购大背景下的共识

近来，中海、万科、恒大、绿地、世茂房、远洋、碧桂园、金地等大开发商在全国刮起了一股打折降价的旋风，开发企业的这种举动被媒体解读为楼市价格战或降价潮来临，但在当前政策和市场环境下，同策咨询研究部总监认为，大型房企的打折降价的旋风意味着开发商之间的竞争加剧，各大房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，行业发展经验也表明，楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此，这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间的分化的阶段。

万科恒大今年的市场扩张及销售业绩已不必多言，其他大型房企的销售状况也均反映了这些大型房企逆势扩张的举动。今年首8个月，中海累计实现房地产销售额647.4亿港元，同比增长70.1%；截至8月31日，中国建筑实现销售额614亿元人民币，同比增长67.6%；截至今年8月底，龙湖地产累计实现合同销售金额240.2亿元，已完成今年目标400亿元的60.05%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼，大开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，更要想法设法扩大自己的市场份额，甚至兼并中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团的席位。