张宏伟：“限购令”打折，新二三线城市“保量”是重头戏

文/上海同策咨询研究部总监 张宏伟 

尽管近日住建部给出“五条”新限购标准，符合两条者被建议纳入限购，但新的二三线城市“限购”政策基调将体现一定的灵活性。同策咨询研究部总监张宏伟认为，广东韶关限价令、廊坊限价令、台州版限购令“只限市区不限郊区、只限新房不限二手房”便是政策灵活性的的具体体现。一方面，相关部门通过台州版限购令可以观察市场变化情况再次做出灵活调整，另一方面，这也为即将出台限购的二三线城市提供了借鉴样本。

住建部政策研究中心副主任王珏林最近表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住建部相关负责人称，各地会于9月初开始陆续发布限购政策。同策咨询研究部总监张宏伟认为，地方发布自己二三线楼市限购政策和措施，也是新的二三线城市“限购”政策灵活性的具体体现。

各类灵活性调控措施对市场各主体影响的对比分析

同策咨询研究部总监张宏伟认为，这些各式各样的限购条件，体现新二三线城市“限购”政策更具灵活性，实际上也暗示了当地房地产市场的需求。前不久出现的限购与限价之争，归根结底这都是为了在满足政府限购规定的框架下，保证市场的基本成交量。对于政府财税收入、市场或房企而言，“保量”也是重头戏，这已成为当前各市场主体在限购大背景下的共识。

二三线城市的限购政策会以什么为标准？会有什么特征呢，新的政策会以何种形式出现？同策咨询研究部总监张宏伟认为，可以分为几种情况来分析，也可以综合参考以下几种情况出台具有市场叠加效应的“限购”措施：

第一、新出台的限购措施预计以保护中小户型、自住刚性需求为主，比如像长沙楼市限购那样，有可能多数对“90平方米以下，或以当地自住标准”为限，以家庭为单位进行限购；同时，对于二三线城市的高端市场有可能从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购，如此这样，即保证中低收入者的自住刚性需求，也不影响高端楼市的成交，整体市场还可以保持相对的活跃度。

第二、廊坊出台的“限价令”不是不行，应该再加上一条“政府定价”基本上可以自圆其说，媒体也不会说什么。

“政府定价”在当前二三线城市限购措施中有先例，如浙江的舟山地区就采用政府定价的方式，一般而言，政府给每个楼盘的基准定价都会低于市场价的5-10%，按照这样的操作方式，楼盘价格也不会涨到那里去。 并且，廊坊的“限价令”只是最高价格的限制，和政府定价并不冲突，同时，也可以实现房地产市场“以量换价”的市场效果，也不影响地方政府的财税收入。

第三、局部或区域性“限购”，对于需要大力扶植和发展的新区不限购。对于二三线城市的热点区域尤其是市中心区域进行局部限购，其实，这样可以保证整体市场成交价格不再被市中心高端楼盘成交过度而拉升，是从成交结构上对全市房地产市场交易进行控制。

如对于执行“限购”政策较为宽松型的城市，在“限购令”出台之初，就有不少城市存在限购漏洞，为自己留下松绑“限购令”的后路。如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度。  

第四、限购的同时为政策执行留有余地，如开放户籍制度，买房即可入当地户籍；或购房提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的即可按照相关规定购买1-2套房产。

尽管当前上海楼市“限购”再度收紧，叫停外地户籍补税购房，但是，这个政策对于二三线城市来讲，也是可以参考暂时作为出台限购政策“暗度陈仓”的工具。

第五、“新国五条”出台后，二三线城市“限购”提上日程，而对于高端市场有可能从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购，如果这样的政策在二三线城市得到普及，那么，类似于上海这样的收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率的现象也有可能在二三线城市出现。