张宏伟：沪“禁偷令”抹杀产品创新，将助推房价走高

8月26日上午召开的市建设规划管理工作会议，正式印发《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》。这一《暂行规定》主要针对上海建筑设计中容积率计算标准不一、引用法规依据混乱、造成开发商“偷面积”严重等问题，期望能在一定程度上解决建筑面积计算的种种问题。

关于《暂行规定》中具体规定，同策咨询研究部总监张宏伟认为，设备层高于2.2米计入容积率本身尚无太大争议。但其余条款对于房地产市场来说，却会产生不同的影响：

首先，《暂行规定》中具体规定如地下室不高出室外地面1米，商办建筑层高不宜超过4.5米，阳台、飘窗不能无限放大等规定抹杀产品创新，如此具象的规定有可能导致今后产品设计出现同质化，没有灵活调整的空间，也有可能在这样的条件下导致不可控问题发生。如商办建筑层高不宜超过4.5米，尽管时下也有不少LOFT产品都以此为标准层高，但《暂行规定》之后一些诸如4.9米层高的一些创新产品则从市场中消失，而由此购房者也只能在4.5米相对局限的层高下做使用调整，有可能是实际使用空间变得压抑。

其次，《暂行规定》导致现有附加值（俗称偷面积）较高产品将成为市场稀缺产品和市场卖点，就像“别墅用地不再审批”一样，这些楼盘将据此为理由，进行价格操控进行惜售。

第三、《暂行规定》从另外一个角度暗示开发企业，在产品设计上可以按照这个规定进行偷面积，原来没有产品创新的楼盘现在都会向《暂行规定》中具体规定看齐，这将导致开发企业将“偷面积”按照此标准进行到底。

第四、“禁偷令”犹如“禁塑令”，购房者本身并不会因为“禁偷令”而节省购房预算，反而开发企业会利用“禁偷令”将进一步助推房价走高。

如本规定中有如此条文“阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含），且其水平投影面积小于或等于8平方米的，可以按1/2面积计入容积率。否则，必须按全面积计入容积率。”

既然《暂行规定》明确规定产品设计可以这么操作，那么开发企业将进一步将面积偷足，进一步明确地说，开发企业可以略微超出本《暂行规定》中具体规定，阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）略超过1.8米（含），且其水平投影面积略大于8平方米，那么开发企业在进行房源定价时候就可以按照计入容积率的全阳台的建筑面积的结果进行出售。

因此，从这个意义上讲，“禁偷令”犹如“禁塑令”（超市不会因为“禁塑令”损失多少，产品价格非但没有降，反而多了购物袋的销售收入）“禁偷令”不会使开发企业在定价时候降低多少，购房者本身并不会因为“禁偷令”而节省购房预算，反而开发企业会利用“禁偷令”将进一步助推房价走高。