张宏伟：台州限购只限市区，新二三线城市“限购”更具灵活性

同策咨询研究部总监张宏伟认为，台州限购令与当前大多数二三线正在实施的限购没有太大的区别，但是在限购区域上只针对市区限购，市区以外不限购，一定程度上突显新二三线城市“限购”政策更具灵活性。

灵活化的限购模式是否意味着地方政府更灵活的操作空间？这让人多少又看到了些“地方博弈中央”的影子。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在台州版限购令出台之前，全国各地实际已有许多二三线城市在尝试宽松政策，例如廊坊拟推出“限价令”，长沙拟推出“90平米以上户型实施限购”，还有的城市拟推出“主城区限购”的局部限购政策。“这些各式各样的限购条件，实际暗示了当地房地产市场的需求。归根结底这都是为了在满足政府限购规定的框架下，保证市场的基本成交量。而台州版限购令很可能被其他二三线城市效仿。

新的二三线城市限购会以什么为标准？ 同策咨询研究部总监张宏伟认为，新的二三线城市限购应考虑以下三点因素：

第一、调控的常态化及政策的灵活性、动态性、持续性与有针对性。

第二、调控政策要兼顾二三线城市经济的发展与城市化进程。

第三、新的二三线城市限购不应照搬一线城市，“一刀切”整体市场全部限购事实证明会误伤自住刚性需求购房者，也不利于高端市场的发展。总体上应该具体灵活的制定当地的“限购”政策，也要适合当地经济发展的情况。

因此，新的二三线城市限购有可能不像一线城市那么严格，二三线城市的限购政策大概会在什么时候出台？会以什么为标准？会有什么特征呢，新的政策会以何种形式出现？

首先，我们看一下二三线城市的限购政策大概会在什么时候出台？同策咨询研究部总监张宏伟认为，应该考虑两方面的因素： 

第一、一般而言，相关部门会出台应“限购”城市“限购”政策出台的最后截止时间，就像原来第一批出台“限购令”、“房价控制目标”的城市一样， 各地在等待这个时间点。新的一批二三线城市出台“限购”政策也将在最后的“截止日期”亮出自己城市所打的限购令牌。

第二、廊坊“限价令”出台过于急躁，“枪打出头鸟”，已被各大媒体披露无遗。因此，各地出台限购政策应该不会再单枪匹马面市，在楼市常态花的调控市场背景下，各地出台限购政策的相关部门应该也会一起等待限购令出台的“截止时间”。

其次，二三线城市的限购政策会以什么为标准？会有什么特征呢，新的政策会以何种形式出现？同策咨询研究部总监张宏伟认为，可以分为几种情况来分析，也可以综合参考以下几种情况出台具有市场叠加效应的“限购”措施：

第一、新出台的限购措施预计以保护中小户型、自住刚性需求为主，比如像长沙楼市限购那样，有可能多数对“90平方米以下，或以当地自住标准”为限，以家庭为单位进行限购；同时，对于二三线城市的高端市场有可能从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购，如此这样，即保证中低收入者的自住刚性需求，也不影响高端楼市的成交，整体市场还可以保持相对的活跃度。

第二、廊坊出台的“限价令”不是不行，应该再加上一条“政府定价”基本上可以自圆其说，媒体也不会说什么。

“政府定价”在当前二三线城市限购措施中有先例，如浙江的舟山地区就采用政府定价的方式，一般而言，政府给每个楼盘的基准定价都会低于市场价的5-10%，按照这样的操作方式，楼盘价格也不会涨到那里去。 并且，廊坊的“限价令”只是最高价格的限制，和政府定价并不冲突，同时，也可以实现房地产市场“以量换价”的市场效果，也不影响地方政府的财税收入。

第三、局部或区域性“限购”，对于需要大力扶植和发展的新区不限购。对于二三线城市的热点区域尤其是市中心区域进行局部限购，其实，这样可以保证整体市场成交价格不再被市中心高端楼盘成交过度而拉升，是从成交结构上对全市房地产市场交易进行控制。

如对于执行“限购”政策较为宽松型的城市，在“限购令”出台之初，就有不少城市存在限购漏洞，为自己留下松绑“限购令”的后路。如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度。

第四、限购的同时为政策执行留有余地，如开放户籍制度，买房即可入当地户籍；或购房提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的即可按照相关规定购买1-2套房产。

尽管当前上海楼市“限购”再度收紧，叫停外地户籍补税购房，但是，这个政策对于二三线城市来讲，也是可以参考暂时作为出台限购政策“暗度陈仓”的工具。

第五、“新国五条”出台后，二三线城市“限购”提上日程，而对于高端市场有可能从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购，如果这样的政策在二三线城市得到普及，那么，类似于上海这样的收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率的现象也有可能在二三线城市出现。