张宏伟：商业地产贷款收紧对销售方式的三大影响

文/上海同策咨询研究部总监 张宏伟

沪商业地产现房后方可进行商业贷款销售，个人消费类贷款购置商业地产叫停，对于未来商业地产市场有何影响？同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要还是表现在销售方式与销售价格上：

第一、商业地产现房后方可进行商业贷款销售，同策咨询研究部总监张宏伟认为：对于出售型的商业物业或开发企业来说，增加了项目销售难度，资金方面也可能需要更多的银行渠道或非传统渠道来支撑项目达到现房进行销售；

第二、个人消费类贷款购买商业地产打擦边球现象叫停，期房“散卖”方式也将行不通，商用物业资产在产权市场上按照业态分布及定位不同分批或整体打包出售或将成为将来主要的出售方式。

这样的出售方式可以规避当前个人消费类贷款购置商业地产叫停的政策，并且在成为现房前就可以集中力量寻找买家。对于资金回笼来说，也可以一次性回笼资金，省去“散卖”的推广过程；对于未来物业经营方面来讲，也便于买家统一整体规划及定位。

SOHO中国仍然坚持仅在北京和上海两地开发商业地产并“散卖”的独特商业模式。笔者认为，对于SOHO中国来讲，影响倒不是很大，原因很简单，SOHO中国采用收购的方式购置商用物业，并且多数已是现房，在“散卖”方面不受政策面的影响。

第三、现房销售有可能导致部分开发企业增加持有型商业物业的比例，或等待市场时机较好时再“散卖”方式出售。对于长期持有性开发企业，他们更多还要依靠物业经营获得更大的收益。例如，对于持有型物业，通过不同业态组合不断对商业购物消费环境进行升级，增加人流，同时，将带动商场的租金上涨。通过这样的持续经营带动投资回报率逐步提高，商业性物业经营收益就越来越放大。