张宏伟：沪个人消费类贷款收紧，商业地产进入调控时代

在住宅市场限购限贷后，本市的商业地产由于不限贷不限购，逐渐成为了投资客的新宠。为了遏止这股投机之风，8月23日下午，上海银监局近日发出商业地产信贷风险提示，要求严格管理商业地产信贷，只能对“现房”放贷，个人消费贷款将被禁止购买商业用房。

上海银监局发文表示，商业地产现房后方可进行商业贷款销售，个人消费类贷款购置商业地产叫停，同策咨询研究部总监张宏伟认为：

第一、在住宅市场收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、提高首套房首付比例之后，商业地产调控的正式拉开帷幕，也是在上海大规划、大发展的市场背景下，对商业地产大跃进行为的一个警示。

截至2010年底，上海城市综合体已有32个项目，共计770万平方米。未来三年，上海十万平方米以上的城市综合体项目将新增超过50个，新增供应量总计约为1380万平方米。

在二三线城市，近期在建或拟建的城市综合体数量，成都80多个、合肥22个、无锡20余个、福州16个、石家庄15个、济南16个，就连刚刚获批经济特区的喀什，市区人口约30多万，规划和在建的城市综合体也多达到18个。

由数据可知，不仅北京、上海、深圳的城市综合体建设一路高歌猛进，成都、合肥、无锡、济南等二三线城市也纷纷加入了城市综合体建设行列。万达集团、SOHO中国、凯德置地等知名开发企业和投资机构也声称将持续重点关注城市综合体的开发，并加大投资力度。城市综合体井喷，商业地产挺进“地标时代”。

作为城市与区域发展的驱动力，也作为城市精神符号，我们不可否认在城市化进程过程中，这些“地标”的积极作用，但各地商业地产挺进“地标时代”未免显得有点盲动的因素，因此，商业地产现房后方可进行商业贷款销售，个人消费类贷款购置商业地产叫停，商业地产调控的正式拉开开始，也是在上海大规划、大发展的市场背景下，对商业地产大跃进行为的一个警示。

第二、信贷收紧的市场背景下，这是当前银行收缩市场流动性的市场表现。主要还是为了防止消费类贷款购买商业地产打擦边球现象，也是为了控制总体信贷规模保持相对平稳，也是上海银监局为了防止月度房贷突然增加过度，引起人们对于房地产市场再度敏感。

拿上海市场来讲，今年第一季度快报统计数据显示，稳健的货币政策在此间已逐步显现其影响效应，上海市主要银行个人消费贷款猛增，而房地产贷款增速缓慢。个人消费贷款猛增一定程度上应该存在消费类贷款购买住宅或商业地产打擦边球现象，当前上海银监局收紧个人消费类贷款购置商业地产，也是防止个人贷款炒作商业地产造成商业地产泡沫。

第三、上市房企四成业绩下滑，金九银十即将到来，开发企业将采取阶段性的“策略性降价”，加速项目销售的方式来减轻市场上库存量，改善当前业绩下滑的局面。这个过程中势必也会带动商业类项目贷款金额的增加，这也是总体上防止由于房企加速项目销售而使月度房贷突然增加过度，进而引起市场敏感。

商业地产现房后方可进行商业贷款销售，同策咨询研究部总监张宏伟认为：对于出售型的商业物业或开发企业来说，增加了项目销售难度，资金方面也可能需要更多的银行渠道或非传统渠道来支撑项目达到现房进行销售；

对于长期持有性开发企业，无所谓现房不现房，他们更多还要依靠物业经营获得更大的收益。例如，对于持有型物业，通过不同业态组合不断对商业购物消费环境进行升级，增加人流，同时，将带动商场的租金上涨。通过这样的持续经营带动投资回报率逐步提高，商业性物业经营收益就越来越放大。