张宏伟：保障性住房标准不断放宽，您的到实惠了吗？

同策热点聚焦第一期

文/上海同策咨询研究部总监张宏伟

热点聚焦之一：保障性住房标准不断放宽，您的到实惠了吗？

8月12日消息称，据今天出版的城市导报报道，为了进一步扩大廉租住房政策受益面，上海廉租房准入“门槛”再度放低。上海市政府昨天发布《关于调整本市廉租住房申请条件和配租标准的通知》，《通知》中将廉租房准入标准在人均月收入1100元的基础上，放宽至1600元，调整幅度历年最大。

与此同时，湖南、广州、乌鲁木齐、武汉、深圳、青岛等地也宣称保障性住房申请门槛进一步放宽。全国各地保障性住房、各类保障性住房标准在放宽，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从申请门槛降低上分析来看，的确可以让更多的人群享受保障性住房的福利，但是，当前来讲，保障性住房面临的不仅仅是分配方面的问题，在保障性住房融资、盈利模式、建设进度等方面还有诸多问题尚未解决，当前大幅放宽保障性住房申请门槛，给市场的感觉，貌似受惠面更广了，更多人可以选择保障性住房了，而实际上保障性住房供应量短期内根本就没有那么大，没有办法满足这么多的市场需求。因此，保障性住房标准放宽不能只能老百姓“画饼”，更应该注重保障性住房建设的实际成效，尤其是实际的市场供应量。

热点聚焦之二：存货量攀升，大型房企继续高速周转应对

数据显示，截至8月15日，23家上市房企公布了中报。这23家房企2011年上半年的存货达3200多亿元人民币，同比去年的2171.95亿元增长50.6%，环比今年一季度的2843.42亿元也增长了12%。其中，招商地产与万科2011年中期的存货数据444.70亿元和1713.66亿元，仅这2家房企的存货就占据了23家总和的60%以上。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，库存量攀升及楼市限购进一步从严，将给“金九银十”及随后的房地产市场带来如何影响？

首先，由于企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张等原因，大型房企将继续采取高速周转的市场策略。

其次，多数大型房企具有自我调节市场供应的能力，在当前存货量不断增加的市场背景下，大型房企一半可以通过阶段性的“策略性降价”，加速项目销售的方式来减轻市场上库存量较大的压力。

热点聚焦之三：中小户型、精装修成为市场成交主流，调控引导居住价值回归

2010年以来，楼市调控的各种税费政策频发。楼市在经历了三轮房地产市场调控后，市场打折呼声不断，随后，大牌开发商们的相继亮出降价大旗，进行策略性降价，标志着开发商的促销大潮正式启动。

不过开发商和购房者均应理性看待降价风带来的市场变化，降价同时带来的将是房产产品品质的考验。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，房价大涨之后，都会有新一轮的楼市宏观调控调节房地产市场各个环节的需求及发展，在这个过程中，伴随的不仅仅是房价打折促销，开发小户型产品满足自住购房需求，还会有整个房地产业对于房产回归其原有的产品居住功能价值的思考。因此，一定意义上讲，楼市宏观调控就是弱化房产的投资功能价值，强化房产的以自住型需求、改善型需求为主导的实际居住价值。

目前来看，尽管"日光盘"现象一去不复返，但是楼市宏观调控还有一段过程。调控使房产短期内作为投资品的角色大为降低，其居住价值功能的角色势必会重新回归。因此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，作为品牌企业和有责任的开发商，此时比直接降价更为重要的事是如何提升产品品质和服务意识，确保旗下产品的实际居住功能的价值，进而做到产品价值的提升。如引进的商业、教育、交通等配套，提升了居住功能；通过增加产品配置、做精装修；优化产品设计，附送更多使用面积，增加产品附加值；提高物业服务水平等。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，购房者也更应该理性看待各种主题的促销降价炒作和开发商的承诺，正确分析由本次楼市调控带来的"打折促销潮"，避免为了买到便宜的房子盲目去"抄底"而忽视产品和服务质量，从而影响到日后居住。

热点聚焦之四：摊薄单个项目的利润率，以公司整体利润总量增加对冲楼市调控影响

数据显示，已经披露中报的11家房地产企业中，有8家净利润同比下降。在7月底前披露了上半年市场预报的58家上市企业中，也有超过65%的企业预减。万科，招商，华侨城等龙头房企净利尽管有所增加，但同比增长幅度仍有不小降幅，同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年净利放缓的主要原因是：楼市常态化调控的市场背景下，大型房企采取高速周转策略应对，摊薄单个项目的利润率，以公司整体利润总量增加对冲楼市调控影响的直接结果。

在这个过程中，随着规模扩张，这些企业的管理费用等财务费用增倍，这是大型房企“逆势扩张”策略的必然。摊薄单个项目的利润率，以公司整体利润总量增加应对楼市调控，本身意味着要开发更多的项目来完成公司业绩指标或总的利润目标。由于单个项目的操盘的管理及财务成本是一定的，因此，这些大型房企在逆势扩张过程中，在财务及管理成本上会有所增加。