融资渠道急剧收窄 房企进入“熬夜期”

来源：中国经营报　2011年8月13日

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“与其预测天气，不如埋头种地”。对于最近国内、国际经济形势的风起云涌，万科总裁郁亮显然有备而来，中报显示，万科目前握有的货币资金高达408亿元。可是有人欢喜有人愁，最近房地产信托的进一步叫停，让行业的融资渠道回到“史前”。

“现在国际经济形势这么复杂，难保调控政策不会出现大调整。”华南一境外上市地产商董事长向《中国经营报(博客,微博)》记者表示，他认为只要国际经济继续向下，国内房地产行业的支柱作用又会被“记起”。

果真如此？

融资越来越难

“万科愿意各种形式的融资渠道，包括海外融资。”尽管手中还有大量现金，郁亮还是觉得多些钱会更安全。但显然海外融资这条道越来越难走，7月底，外管局下发《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》，其中明确规定，暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。

业内人士认为，这显然是为打击热钱做准备。按8月9日国家统计局公布的数据显示，房地产企业本年资金来源中，增长最快的为利用外资一项。1～7月利用外资500亿元，增长了65.8%。这条融资渠道已经成为管理部门的眼中钉，即便房企能力通天，可以获得境外金融机构的无担保贷款，资金如何回国也是一大难题。“海外融资并不容易，外资要进来比较复杂。”郁亮也表示。

尽管外资成为今年前七个月增长最快的融资渠道，但真正房企资金负债表中发挥作用、替代部分银行限贷所导致的空白应该是房地产信托。国家统计局的数据显示，今年房地产开发企业资金来源约4.79万亿，其中超过四成，即1.93万亿元源于开发商自筹。这部分自筹资金中，有很大一部分就来源于信托。世联地产(002285,股吧)的研究报告显示，截至2011年二季度末，房地产信托业务余额为6051.91亿元，较去年同期的3153.63亿元增加2898.28亿元，增幅达到91.9%。2011年二季度，房地产集合资金信托增幅尤为明显，同比增166%。上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。这个非主流的融资渠道成为许多中小开发商安身立命之本。

情况到了7月底，又在悄悄发生着变化。当时市场就传出“工行、建行均发文叫停房地产信托业务，农行、中行已经在实际操作层面叫停房地产信托业务”。虽然这些传言一直没有得到相关银行的证实或证伪，但记者在一些房地产企业中了解到，“的确，房地产信托已经没法做了”。因为一直以来，银行是信托产品最大的销售渠道。这次的关闸让房地产信托只能依赖于第三方机构发行，这会进一步推高产品的发行成本。最近中信信托以及凯银投资发行的房地产信托产品，最高年收益高达25%。“关键问题是管理层给出了明确的信号，信托公司也不敢再顶风作案了。”一位华南开发商告诉记者，公司原本已签下合同，计划在月底发行的信托产品被无限期延后。

经济不稳找地产？

同样风起云涌的还有国际金融状况，美国国债评级下调导致了一场全球小型股灾。“好像又有苗头回到了2008年。”上述华南开发商表示，这可能预示着地产严苛调控的放松。

德意志银行大中华首席经济学家马骏也表示，中国停止上调利率和存款准备金率的时间可能早于预期。但中信证券(600030,股吧)的首席经济学家诸建芳则认为，“政府不会轻易降低紧缩政策的力度。”境外经济状况究竟会如何变化，对中国经济的冲击会有多大，国内的研究者还没有统一论调。“现在谈放松房地产调控，甚至救市还早了些。”亚银投资首席分析师李大伟表示。

“我们认为下半年的市场机会更好一些。”郁亮表示，但依旧坚持谨慎的拿地策略，以目前万科3000多万平方米的土地储备，可确保未来两年的开发。“进可攻，退可守”郁亮认为。同样稳坐钓鱼台的还包括中海地产，他们在中期业绩报告中表示将“充分考虑市场变化，销售和财务资源状况却伺机以低成本适度加大土地储备”。

与2008年那波金融海啸相比，此次国内的房地产龙头显得较为淡定。“当年是一波扩张后的急剧冷缩；今年是持续调控，开发商早早收缩战线。”李大伟分析了两次国际金融冲击的不同背景。2007年全国地王四起，大小开发商都在四撒金钱，大力购地，就连一向较为谨慎的万科也买了近千万平方米的项目。最为激进的富力地产净负债率高达139.5%。因此在金融海啸面前，让开发商不得不割肉卖楼。但今年前七个月，万科只增加了61万平方米左右的项目建面，净负债率更跌至20.8%。“龙头企业的资本结构都较为健康。”李大伟表示。

另一方面，大型开发商的销售情况非常惊人，除了万科卖了656亿元的房子，同比上涨了78.6%外，中海也卖了522亿港元的创纪录销售业绩，同比增加了近86%。当然在让蛋糕变小的严苛调控面前，龙头企业业绩增加也预示着中小企业份额的减少。在已披露的半年报显示，滨江集团(002244)净利润下降了四成，广宇集团(002133)下降了四成五，去年同期净利润高达4.52亿元的嘉凯城(000918)，今年业绩仅为728万元，下降了98.36%。

但在郁亮眼中，这也是中小房企应对调控的一种方式。“小发展商在压力面前策略非常简单，那就是冬眠。停止买地、减少开工、开工了先放一放都可以。”郁亮表示，在春暖花开，市场回暖时这些中小企业又会破茧而出。

“未来四个月最可能出现的情况是，没项目的开发商会更谨慎投资，有项目的开发商都会缓一缓，看看政府反应再行动。”李大伟预测道。大型开发商经过上半年的快速销售，大部分都已经锁定了销售成绩，例如万科虽然上半年结算金额不多，但已售未结算的项目高达1187亿元，锁定的业绩相当于2010年销售金额的2.5倍，其完成销售目标的压力已经非常小。另一方面，在调控背景下，上半年龙头企业新增项目普遍不多，未来可供销售的项目并不多。李大伟认为，在这种背景下，万科、中海、保利等房企都会放缓销售步伐，为明年市场预留一定空间。抗风险较差的中小房企则更急于“傍大款”。

“未来可能会进入熬夜期。”世联地产董事长陈劲松认为，也就是最坏的日子可能还会持续，但政策层面不可能再坏了，市场低迷才是真正考验。