张宏伟：市场继续博弈，“金九银十”量增价稳

文/上海同策咨询研究部总监 张宏伟

在今年8月份之前，房地产市场基本面相对乐观的局面导致管理层频频发出楼市继续调控的信号，其中涉及的环节有：一线城市进一步收紧、二三线城市限购升级、房企开发贷款，叫停房地产信托投资基金、土地市场调控等诸多方面。但是，当前美欧债危机之后，中国楼市内外环境交加，新的调控政策继续出台难度增加，是否继续出台楼市调控政策给当前管理层出了个难题，房地产市场出现新一轮的政策博弈期。同策咨询研究部总监张宏伟认为主要有三方面原因：

首先，从外部环境来讲，美债欧债危机导致中国又面临着输入性通胀的市场压力，中国宏观经济政策是否放松，房地产市场是否放松调控又摆在政府面前。

其次，楼市调控背景下，房价在长期看好、短期内平稳两种大为不同的上涨的预期，为楼市调控政策继续出台出了更大的难题。

第三、在内外部环境较为复杂的市场背景下，“限购”与“限价”之争，政策方向博弈突显当前楼市调控政策的尴尬。也突显了新的二三线城市调控政策在综合平衡政府财税收入与市场平稳运行的关系时的难言之隐。

当房地产市场出现新一轮的政策博弈期这个关键阶段，笔者认为，当前市场最稳妥的方法就是继续维持现有调控政策不变，静观市场发展变化，提前做出应对策略，而不是不顾今后市场反应，一下子放松或继续从紧当前的楼市调控政策。因此，从短期内来看，“金九银十”这个时间点应该还是调控政策继续保持连续性、有效性的一个政策企稳的市场阶段。

从这个角度而言，政策的主要导向还是继续维持“金九银十”及下半年量增价稳的市场局面。

政策面企稳，“金九银十”量增价稳

拿上海来讲，“沪四条”等多方面因素决定下半年市场走势是“量增价稳”：

从价格角度来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，下半年房价相对来说比较平稳，涨也涨不到哪里去，跌也跌不到哪里去。原因如下：

第一、沪四条中第一条：加强商品住房销售方案备案审核。同策咨询研究部总监张宏伟认为，这一条其实是一个限价政策，也可以理解上海楼盘从此开始“政府定价”。“政府定价”在此前市场中已有先例，如浙江的舟山地区就采用政府定价的方式。一般而言，政府给每个楼盘的基准定价都会低于市场价的5-10%，按照这样的操作方式，楼盘价格也不会涨到那里去。“政府定价”的行政干预手段主要是防止房价过快上涨，维持目前房价相对稳定的市场局面。

第二、“一房一价”导致商品住宅价格在一定时期内不会有太大的变化，它既规定了房价上涨的幅度空间，也限制了房价下调的自由，很大程度上讲，“一房一价”是稳定房价的一项具体措施；

第三、“房价控制目标”其实是地区房价上涨目标，10%也罢，不高于GDP增速也罢等等，在城市化背景及正常的房地产市场增长规律下都是正常的涨幅，因此，房价变化也是相对平稳的。

从成交量角度来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于“沪四条”中叫停外地户籍补税购房等措施，其实就是针对之前规避限购措施而来，该条政策的实质意义在于上海楼市“限购”再度收紧，也是为了限制豪宅及投资客过多进入市场。从这个意义上来讲，上海包含“金九银十”这个时间点在内的下半年仍将是以自住需求为主的市场。

由于“沪四条”等措施继续出台，楼市调控导致房价涨幅相对平稳，不仅为刚性自住需求购房者赢得了积累首付、积累资金的时间，而且他们也将有更多的时间和机会去挑选和甄别与自己居住价值相匹配的楼盘，因此，从这个角度来讲，楼市调控为自住刚性需求购房者赢得了购房的时间和空间。

各大房企逆势扩张，“价格战”在所难免

从房企的角度而言，在这个市场继续博弈，“金九银十”量增价稳的市场特殊阶段，各大房企当然不会放弃逆势扩张、抢占市场份额的市场机会。因此，在“金九银十”这个时间段，各大房企“逆势扩张”的激烈市场竞争环境中，房地产市场“价格战”在所难免，房地产市场将有更多的“策略性降价”项目。具体来讲，房企在今后的一段时期内的主要策略如下：

首先，由于企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张等原因，大型房企将继续采取高速周转的市场策略。

其次，多数大型房企具有自我调节市场供应的能力，在当前存货量不断增加的市场背景下，大型房企一般可以通过阶段性的“策略性降价”，加速项目销售的方式来减轻市场上库存量较大的压力。

第三、部分中小房企或跟随大型房企“以量换价”，缓解市场压力。 

对购房者的建议：买房盯紧大房企新盘一二期，策略性降价是出手良机

总体来讲，就是不看宏观市场面，多看市场微观面变化。

在目前调控背景下，不要简单的去看宏观市场在短期内表现出来的涨跌，来判断是不是该买房子。从宏观市场来看，今年以来的房地产成交均价数据变化是比较平稳的，下半年并不会出现大的变化。因此，在今后一定时期内，宏观市场短期内出现涨跌波动不构成购房者买不买房的依据。

购房者如何进行购房呢？更多要看微观面的因素。首先要看自己的预算，在自己预算允许的情况下选择区域和楼盘。优先跟踪大型房企开发的项目一期和二期，因为此时购买相对价格往往是比较低的，如果不是以自住为目的，今后也会有较大的升值空间。第二是把握好购房时间窗，在目前的调控背景下，多数大型房企会采取阶段性的策略性降价，一旦开发商采取策略性降价，建议购房者可以把握好这个时间窗口迅速出手，否则，错过这个时间窗，那购房者估计会付出相应的代价。