张宏伟：存货量攀升，大型房企继续高速周转应对

文/上海同策咨询研究部总监 张宏伟

数据显示，截至8月10日，20家上市房企公布了中报。这20家房企2011年上半年的存货达3177.64亿元人民币，较一季度的2842.42亿元，增长了近12%，比去年同期的2171.95亿元，大幅增长了46.3%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，库存量攀升及楼市限购进一步从严，将给“金九银十”及随后的房地产市场带来如何影响？

首先，由于企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张等原因，大型房企将继续采取高速周转的市场策略。

国外来讲，当前美债欧债危机，而国内房地产常态化调控持续进行遏制楼市泡沫及房价过快上涨，当前，楼市内外环境交加同时并存，新的调控政策继续出台难度增加，是否继续出台楼市调控政策给当前管理层出了个难题。

但对于大型房企尤其是上市房企而言，无论何种市场环境发生何种变化，企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张是不可回避的市场问题，因此，大型房企将继续采取高速周转的市场策略来应对市场的不确定性。

今年上半年已公布20家上市房企存货量比去年同期的2171.95亿元，大幅增长了46.3%，预期“金九银十”及随后的房地产市场，大型房企将继续采取高速周转的市场策略，对市场库存量进行自我调节，以达到合理的市场库存量范围为止。

万科也表示，下半年将贯彻快速周转策略，以销售速度作为销售工作的主要控制指标。招商地产也表示，下半年将通过狠抓尾盘销售、在售项目销售、新项目开盘、签约率和回款等促进资金快速回笼。 

其次，多数大型房企具有自我调节市场供应的能力，在当前存货量不断增加的市场背景下，大型房企一半可以通过阶段性的“策略性降价”，加速项目销售的方式来减轻市场上库存量较大的压力。

在上半年，从今年大型房企的销售业绩来看，大型房企在不同阶段采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销导致今年上半年这些大型房企的销售业绩相对乐观。事实已证明，通过阶段性的“策略性降价”策略，不仅仅对于回笼资金减轻公司财务压力有重要作用，并且对于调节在一定时期内市场库存，对冲库存量过大对市场的负面的影响也具有重要的意义。

第三、部分中小房企或跟随大型房企“以量换价”，缓解市场压力。

在全国各大城市商品房住宅库存总量不断上升的压力下，房企下半年将加速销售，部分中小房企或跟随大型房企“以量换价”。

在二三城市，各地之所以采取以量换价的“限价”政策，而不去采用“限购”直接为市场降温，其实，也是地方各市场主体想短期内“以量换价”，缓解市场压力。这也为众多中小房企赶紧出货提供了短期的时间窗口。