叶檀：城市综合体将让千城一面

住宅地产退烧，商业地产升温，尤其是城市综合体，成为房地产调控下众人追抢的香饽饽：从去年九月份开始，北京、上海的商铺交易量超过住宅交易量。

城市综合体升温是中国行政推进城市化的必然结果。

城市综合体是新造城运动的首选，其规模大、商住皆有，可以满足开发商的资金周转，也能满足地方政府提升消费、提升品牌形象、建造新城拉升GDP的目标，可谓一举三得，何乐而不为。

我国城市综合体一哄而上，超前发展。按照城市化发展规律统计显示，当城市人均GDP达到4000美元/年时，具备发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。但我国的城市综合体却在一二三四线城市遍地开花，甚至一个城市上百座。以成都为例，2007年第一座真正意义上的城市综合体财富中心浮出水面，但四年之后，却有近百座大小综合体拔地而起，总体量达到千万平方米。另据中国购物中心产业资讯中心预计，珠海、中山、海口、银川、西宁五个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%——商业地产已经取代住宅地产，成为最热的投资品种。

商业地产与当地的商业生态密切相关，没有足够的客流与商业链条支撑，城市综合体热潮怎么起来的就会怎么消失。

目前许多上马的城市综合体缺乏足够的客流支撑。还是根据中国购物中心产业资讯中心发布的报告，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米。一些二线城市对拥有购物中心热度不减。到2011年底，沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米。石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米。贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。按照国家技术监督局和建设部颁布的《城市居住区设计规范》规定，每个可容纳5万人的居住区，应配备的综合食品店、综合百货店、餐饮店、书店、药店等商业服务设施面积为7000平方米。这意味着，东莞将拥有的购物中心可满足2500万人的购物需要，石家庄将拥有的购物中心可以满足1600多万人的购物需要，贵阳将拥有的购物中心可以满足1400多万人的购物需要，而沈阳将拥有的购物中心更可以满足四五千万人的购物需要。无论城市化进程怎么迅速，如此众多的购物中心数量都显得过于离谱。

我国的商业生态与市场、与政府导向密切相关，一些传统的商业闹市区具有历史、品牌、地段优势，如南京路之于上海，王府井之于北京。而另一些取得成功的城市综合体、购物中心取得成功，取决于政府的决心，比如政府将行政中心搬到城市综合体所在的新区，通过行政优势聚集人流、物流，在大城市的副中心区域建造的城市综合体也比较容易成功。而另一些无商业优势、无规划的城市综合体“门前冷落车马稀”，由于开发商资金无法支撑7年以上的哺育期，只能苦苦支撑。

金地商业地产公司常务副总裁潘韬在今年2月曾经表示，目前城市综合体存在隐忧。优质商家非常少。举一个超市的例子：真正能够成为合作伙伴的超市，以我的标准不超过8家。几百个购物中心抢这8家超市，这就是我说的商业资源明显匮乏，僧多粥少，招不来商，即使招来商同质化现象也非常严重。这是一个挑战。

城市综合体既是对城市未来的规划、人口与自然资源的重新配置，也是对城市商业与审美的重新打造。目前的城市综合体继续发展下去，千城一面势不可挡，所有的城市有着同样的品牌，同样的趣味，同样的星巴克，同样的新天地，同样的设计师事务所——当所有的城市消灭自身历史向同一种模式看齐时，再美好的审美趣味也将变得恶俗。毫不夸张地说，此轮城市综合体的高潮，考验的是地方官员与开发商，这些新城主导者将直接决定未来中国城市的风貌。

城市综合体在受到打压的住宅地产与受追捧的商业地产之间，走出了一条中间道路。与住宅地产不同的是，商业地产的泡沫不会那么大，受到市场的压力会立竿见影。如果中国的内需不能跟上，我们将很快发现，同样的城市综合体将空空荡荡。相反，如果中国的内需跟得上城市综合体的扩张，如果城市综合体成为城市历史的彰扬，那么，城市综合体会是中国城市化的有力推进——当然，这种最乐观的结果可能性不大。