张宏伟：楼市内外环境交加，调控政策出台与否均尴尬

文/上海同策咨询研究部总监张宏伟

国家统计局9日发布的最新数据显示，今年1-7月份，全国房地产开发投资31873亿元人民币，同比增长长36.4%。全国商品房销售面积52037万平方米，增长13.6%。其中，住宅销售面积增长12.9%。

数据显示，今年前七个月房地产开发企业资金来源约4.79万亿元，其中自筹资金达1.93万亿元，同比增长34%，涨幅达到年内最高。

同策数据显示，今年上半年，十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。房地产信托规模达1541亿元，同比增长119%。

以上数据显示，楼市调控的市场背景下，房地产市场投资增速并没有出现回落的迹象。大型房企现在还在二三线城市跑马圈地，进一步抢占地盘，“逆势扩张”。

一方面这些大型房企采取高速周转的市场策略提前回笼资金，应对二三线城市的“限购令”，另一方面，在传统融资渠道收紧的市场背景下，房企自力更生，通过非传统渠道融资来支撑公司目前市场扩张的需求，并且取得了相对乐观的销售业绩。

房地产市场基本面相对乐观的局面导致管理层频频发出楼市继续调控的信号，其中涉及的环节有：一线城市进一步收紧、新的二三线城市限购、收紧房企开发贷款，土地市场调控等诸多方面。但是，当前楼市内外环境交加，新的调控政策继续出台难度增加，是否继续出台楼市调控政策给当前管理层出了个难题。同策咨询研究部总监张宏伟认为主要有三方面原因：

首先，从外部环境来讲，美债欧债危机导致中国又面临着输入性通胀的市场压力，中国宏观经济政策是否放松，房地产市场是否放松调控又摆在政府面前。

全球经济最终将陷入全面衰退，进一步影响中国整体经济的复苏与发展，这有可能导致中国货币政策也有可能面临微调。这有可能导致当前楼市调控政策逐步放松，通过房地产进一步提振国民经济的发展速度，这也有可能导致当前二三线城市限购政策更具有灵活性。对于房价来讲，这个政策逐步放松的过程有可能导致房价稳步上涨，而不是爆发式上涨。

多数业内人士认为，年内放松的可能性不大，调控政策有可能至2012年逐步放松，但是，这些政策出台与否，还要看一下宏观经济面是否需要，这也给当前政府调控楼市政策的决心也提出了挑战。

其次，楼市调控背景下，房价在长、短期内上涨的预期大为不同，为楼市调控政策继续出台出了更大的难题。

国内7月份CPI并没有出现明显下降的趋势，反而同比增长6.5%，如果按照房价跑赢CPI的市场逻辑，那么，房价还将继续坚挺。但是，短期内来讲，在楼市常态化的调控市场背景下，限购、限价等因素又一定程度上对冲了CPI高企而引起的房价过快上涨的局面，因此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，CPI预期高企，美债欧债危机导致中国又面临着输入性通胀的市场压力，短期内房价难以回落，但上涨的空间短期内也较小。但长期来讲，房价长期经历楼市调控的压制，未来有可能面临反弹的压力，引发房价持续快速上涨。

第三、在内外部环境较为复杂的市场背景下，“限购”与“限价”之争，政策方向博弈突显当前楼市调控政策的尴尬。

从内部来讲，7月份CPI并没有出现明显下降的趋势，反而同比增长6.5%，而外部环境来看，美债欧债危机导致中国又面临着输入性通胀的市场压力。这给当前二三线城市是否出台楼市调控政策也出了个难题。

而当前，各地对于二三线城市楼市调控的“限购”与“限价”之争频见报端。同策咨询研究部总监张宏伟认为，一定意义上来讲，“限购”好比是割肉，以限制性交易方式直接为市场降温；而“限价”相对较为温和，今后有可能结合“政府指导开发商定价”方式进行；当前，各地关于“限购”与“限价”之争，在调控政策方向之间出现博弈，突显当前楼市限购政策的尴尬，也突显了新的二三线城市调控政策在综合平衡政府财税收入与市场平稳运行的关系时的难言之隐。