张宏伟：商业地产挺进“地标时代”的冷思考

文/上海同策咨询研究部总监张宏伟

在近期的商业地产论坛上，某商业地产老总在回答商业地产是否存在泡沫是，委婉的表示：“近期各路资本追捧商业地产主要是两个原因，一个是企业自身有进军商业地产的规划，二是政府在出让地块时候有商业地产的附加条件和规划。”

其实，他没有正面回答当前商业地产是否存在泡沫的问题。那么当前各地商业地产发展处于什么样的状态？首先看一下笔者粗略统计的一组各地城市综合体建设的数据：

截至2010年底，上海城市综合体已有32个项目，共计770万平方米。未来三年，上海十万平方米以上的城市综合体项目将新增超过50个，新增供应量总计约为1380万平方米。

在二三线城市，近期在建或拟建的城市综合体数量，成都80多个、合肥22个、无锡20余个、福州16个、石家庄15个、济南16个，就连刚刚获批经济特区的喀什，市区人口约30多万，规划和在建的城市综合体也多达到18个。

由数据可知，不仅北京、上海、深圳的城市综合体建设一路高歌猛进，成都、合肥、无锡、济南等二三线城市也纷纷加入了城市综合体建设行列。万达集团、SOHO中国、凯德置地等知名开发企业和投资机构也声称将持续重点关注城市综合体的开发，并加大投资力度。城市综合体井喷，商业地产挺进“地标时代”。

作为城市与区域发展的驱动力，也作为城市精神符号，我们不可否认在城市化进程过程中，这些“地标”的积极作用，但各地商业地产挺进“地标时代”未免显得有点盲动的因素，因此，笔者建议，在住宅“限购”导致开发企业纷纷转投商业地产的过程中，也要认真冷静思考进度商业地产的种种问题：

第一、新兴区域兴建地标，开发商业地产，布局过于超前。拿上海和北京为例，上海处于郊区的新兴城区型综合体约占总体供应量的56%，北京新兴城区型综合体占到全市供应量的38%。新兴区域大幅兴建城市综合体，不仅仅直接导致区域内商业地产供应量偏大的问题，而且在未来面临更多的是长时间的培育及项目的经营问题。

第二、是否有充裕资金或融资模式支撑项目的可持续经营。尽管近期表态抢滩商业地产的住宅开发商、基金公司、保险资金等企业实体拥有雄厚的资本作为背景支撑，但是在商业地产领域，这些商业地产新秀必须与与传统商业地产运营大鳄博弈。雄厚的资本成为商业地产市场决胜的必不可少条件，但是良好的资本运营能力与创新能力、投资商业地产赢利模式的确定，与市场的前瞻性的判断将成为决定商业地产投资者成功与否的关键因素。

第三、城市综合体同质化竞争严重。在各地城市综合体井喷，挺进“地标时代”的同时，城市综合项目能否定位差异化，彰显各自特殊元素，将成为其成功的关键。笔者认为，城市综合体当中每个项目可以采取各自不同的方式营造具有“主题”概念的消费。如项目中可以融入更多的中国元素、引入“体验式”消费，注重“休闲”因素，能够让更多的消费者体验“慢”生活的乐趣等等。

第四、进入商业地产领域的新秀，即使可以从同行当中挖几个核心人才过来，但是项目的经营管理绝非如此简单，商业地产的投资者在经营管理方面要准备好交充足的“学费”。