杨红旭：楼市放“暑假”，价格仍然不听话

步入夏天，全国楼市死气沉沉，降了碧桂园、恒大等少数企业的个别楼盘，仍在续写开盘当日热销的神话，基本上没有什么亮色可言了。楼市调控政策不放松，但也没什么新招了，限购神马的，吵得凶，地方诸侯不乐意，不可能大规模推行。分一下国家统计局口径的成交和均价吧。

7月成交明显下滑，9-10月将反弹，全年谨慎乐观

1-7月，全国商品房销售面积52037万平方米，同比增长13.6%，增幅较1-6月提高0.7个百分点，较去年同期提高3.9个百分点。其中，住宅销售面积增长12.9%，办公楼增长9.9%，商业营业用房增长19.3%。商品房销售额28852亿元，同比增长26.1%。其中，住宅销售额增长24.5%，办公楼和商业营业用房分别增长27.4%和37.8%。接下来，随着供应量的放大，以及越来越多的项目进行促销，需求也将随之出现一定程度的释放，估计商品住宅成交量将有所上升；另外，部分产权式保障房的成交量保持增长。预期今年全年全国商品住宅成交量仍将保持10%左右的正增长。  

 2009年以来我国商品房年初累计销售面积同比走势 

7月份，全国商品房销售面积7618万平方米，环比下降33.7%，同比上升17.8%。7月12日，国务院常务工作会议中提出：“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”房地产调控依然从紧，购房者的观望情绪有所增加，加之7月为淡季，预期9-10月，随着开发商推盘量的增加和促销力度的加大，商品房成交量将明显回升。

  2009年以来我国月度商品房销售面积

住宅价格继续上升，商办类价格增幅偏大

通过换算商品房成交面积和成交金额，可知成交均价。1-7月，全国商品房成交均价同比上涨11.0%，较去年7.5%的全年涨幅明显上升，较1-6月上升1.1个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨10.3%，较1-6月上升1.2个百分点，住宅成交均价继续回升；办公楼成交均价同比上涨15.9%，商业营业用房成交均价同比上涨15.5%，可见，尽管非住宅成交价格涨幅有所收窄，但是涨幅仍然远远高于住宅价格涨幅，反映出在住宅价格受到抑制的同时，商办类物业的价格呈快速上涨之势。商品住宅成交均价涨幅扩大，与调控目标不相协调，不过其中有翘尾因素，而是均价概念，更具参考价值是70个大中城市房价指数。预期今年全年商品房成交均价将出现5-10%的正增长。 

 2011年以来商品房及各类物业销售均价走势

关于7月12日国务院会议，我认为，会议的主要目的是警告地方政府不要放松调控，是对“国八条”的重申和强调，并非新一轮调控的开始，下半年限购、限贷、限价等政策难以放松，但地方政府仍有暗自松动的可能性。至于各界关注的限购升级问题，我认为，仅有少数三线城市有可能加入限购阵营，数量不会超过20个，甚至有可能不了了之。另外，在欧债危机升级和标普调降美国主权评级形势下，全球资本市场一片低迷，全球经济金融将受到负面影响，这也会促使中国货币政策提前出现松动，预计届时房地产政策也会局部松动。总之，我依然坚持上个月的观点：在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国价格涨幅趋缓、少数城市价格微跌等综合情况下，政策面进入密切观察期，重在落实已有政策，“政策底”隐约可见。