杨红旭：土地流标,住宅库存增加,促销潮将现

　　中广网北京8月4日消息据经济之声《央广财经观察》报道，这一时段我们要来观察的是当前房地产市场的走向。近期的房地产市场在持续严厉调控以及限购令可能会向二、三线城市扩大的预期之下，可谓是新闻不断，有两条房地产方面的消息非常值得关注，一条是今年前7个月全国土地流标增长242%，限购城市成为了重灾区；另外一条是在北京有10万多套商品房库存，3000亿元的资金被套。

　　土地市场大幅流标到底意味着什么？又会对房地产市场带来怎样的影响？而在北京10万套的商品房库存能否让房价拐点说成为现实呢？经济之声特约观察员、上海易居房地产研究院综合研究部的部长杨红旭将对此发表评论。

　　主持人：刚才提到两条新闻。第一条就是流标，今年以来全国土地的流标数量同比出现了大幅增长，特别是在7月，这个现象尤其明显，和流标现象伴随而生的是土地低价成交的现象普遍存在，您觉得这意味着土地市场出现了一些什么样的新情况？

　　杨红旭：今年以来土地市场比较低迷，超过了房产市场的低迷程度，主要表现在成交价格上，土地溢价率从今年1月的37%一步一步下滑到6、7月份的不足10%，溢价率跟流标率是密切相关的。流标率比去年同期大幅增加，说明很多土地政府愿意出让，但是竞买方严重不足，因此导致有些土地无法成交。但因为全国几百宗土地流标这个数量绝对量并不是很大，所以一般关注的是另外一个指标，就是土地溢价率，也就是土地成交的价格相比政府出让的底价之间的上幅幅度。比如去年1月份的时候，全国130个城市的土地溢价率是60%，今年1月份只有37%了，去年的时候经过调整大概已经下滑到16%，目前已经下滑到10%以下，说明整个土地市场比较低迷，不仅是有部分的土地流标了卖不出去了，还有大部分的土地的成交价格，这个涨幅即溢价率相比去年和今年年初大幅度的下滑，说明土地市场比较低迷，反映出开发商不愿意去拿地，因为对后市比较看淡。

　　主持人：但是目前土地市场的低迷比房地产市场的低迷情况要严重，那我们能否推导，这种土地市场的低迷接下来有可能会传导到房地产市场进而影响价格的变化？

　　杨红旭：这是肯定的，土地市场低迷主要是因为买方，也就是开发企业对后市比较看淡，为什么呢？因为他们觉得住房市场不容乐观，成交量可能萎靡，房价要跌。尤其是价格前期一直在僵持甚至是小幅上涨，接下来可能由涨转跌，房价下跌已经成为开发商认为可能会有的趋势，或者说下半年就能看到。所以通过开发商这个视角可以发现下半年部分城市、部分项目降价促销的力度可能将进一步增加，应该很快会成为事实。

　　主持人：那么接下来的消息可能让开发商更加担忧，因为现在北京新建商品房库存达到了10万多套，总市值3000多亿元，您如何看待这样的规模？

　　杨红旭：总库存的增加，表明可以卖的房子增加的比较快，成交量比较小，因此导致库存量增加，这就会占用开发商的资金，阻碍资金的回笼。北京现在接近11万套的规模，基本接近历史最高值了，表明市场严重供大于求，而且企业资金情况比较严峻，所以会导致企业降价的可能性进一步增加。有一个比值是拿库存量去除以每个月卖掉的房子，就是成交量，北京现在近几个月基本上每个月新建商品住宅卖量大概是70、80万平米，也就是需要花12个月到14个月才能消化存量，是偏多的。按照测算，如果库存保持5到8个月是比较合适的，现在已经超过12个月，说明库存量比较大，企业资金占用情况比较多，企业被迫降价促销的可能性在进一步增加。

　　主持人：从这两个月的一些情况来看，您认为房价的拐点会不会有什么样的变化？

　　杨红旭：基本上没有变化，估计在三季度会出现，可能比之前推迟两个月，因为现在第一是政策不放松，甚至限购城市可能还正在向二、三线城市蔓延，第二开发商的资金链确实是越来越紧张了，预计二、三季度将步入一个资金预警区间，还有供应量在进一步增加，主要因为去年开工量比较大，所以今年可以卖的房源是进一步的增加。这些都会导致开发商在三季度会出现大范围\多项目的促销、降价，会迎来全国房价由涨到跌的拐点。

　　主持人：现在的房价已经进入到谈论实质性价格下降的阶段了是吗？而不是涨幅的趋缓。

　　杨红旭：涨幅进一步收窄，但是已经非常将近0了，过了0就是负增长，而且现在市场确实有很多房子在促销，像北京的通州等郊区力度比较大，深圳的某些楼盘促销力度也比较大，尤其是一些龙头企业，像恒大\碧桂园\中海最近打折的力度比较大，大企业打折会带动开发商集体进行促销、降价。