今年上半年我国宏观经济与房地产业政策环境

2011年上半年，我国房地产市场在“国八条”及相关政策的调控下发生了一些积极的变化，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势，多数城市房价涨幅明显趋缓，建设类指标和销售类指标同比增幅回落，市场总体平稳发展，保障性安居工程建设着力推进。但是，市场也出现一些值得关注的问题，部分二、三线城市房价涨幅较大；商品住宅用地实际供应节奏较慢，完成供地计划的比例较低；有的城市调控力度有所放松，保障性安居工程在建设、分配和管理方面也还存在一些问题。在这种情况下，7月12日，国务院召开了常务工作会议，提出了加强和改善房地产调控政策的五条意见，意在巩固“国八条”的调控效果，同时给地方政府和房地产企业一个明确的预期：当前进行的房地产调控不会放松，并将在今后一段时期内坚持实施。

1、在CPI较快上升中宏观经济总体保持稳定

上半年CPI总体呈现逐步走高态势。6月份我国CPI同比增长6.4%，达到近三年来的高点，超过预期。我国宏观经济仍保持了相对较快增长，上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%。其中一季度GDP同比增长9.7%，二季度同比增长9.5%，连同去年情况，GDP季度增幅有回落趋势。

固定资产投资保持较快增长。上半年我国全社会固定资产投资（不含农户）124567亿元，同比增长25.6%，其中房地产开发投资额26250亿元，同比增长32.9%。分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%，三大产业投资增长呈均衡化。分地区看，东部地区投资同比增长22.6%，中部地区增长31.0%，西部地区增长29.2%，地区投资增长差异合理化。

三大类商品销售大幅回落，社会消费品零售总额依然稳定增长。与国家出台的相关限购措施密切相关，上半年汽车类增长15.0%，增速比上年同期回落22.1个百分点；家具类增长30.0%，回落8.5个百分点；家用电器和音像器材类增长21.5%，回落7.3个百分点。尽管如此，上半年我国社会消费品零售总额85833亿元，同比增长16.8%。

工业生产平稳增长，企业效益继续增加。上半年全国规模以上工业增加值同比增长14.3%，增速较1-5月份回升了0.3个百分点，6月份出现反弹。规模以上工业企业实现主营业务收入38.86万亿元，同比增长29.7%；实现利润2.41万亿元，同比增长28.7%；产销率达到97.8%，比上年同期提高0.1个百分点。在大量中小企业存在融资困境下，制造业总体保持了平稳增长。

进出口额增幅回落。上半年全国进出口总值为17036.7亿美元，同比增长25.8%。其中出口8743亿美元，增长24%，增速已连续四个月下降；进口8293.7亿美元，增长27.6%。由于外部需求不断放缓，国内劳动力成本提高、流动性紧张、人民币升值等因素，我国外贸形势逆市而上，不断开拓新空间。

新增信贷和货币增幅回升。上半年我国新增人民币贷款增加约4.17万亿元，同比少增4497亿元。6月末广义货币(M2)余额78.08万亿元，同比增长15.9%；狭义货币(M1)余额27.47万亿元，同比增长13.1%。上半年净回笼现金110亿元。历经六次准备金率提高、三次加息过程，紧缩货币政策正在面临新的调整。

上半年房地产贷款增速持续回落，但保障房开发贷款增长强劲。人民币房地产贷款累计新增7912亿元，同比（较上年同期）少增5985亿元；余额同比增长16.9%，比一季度末下降4.4个百分点。人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，余额同比增长13.7%，比一季度末回落3.8个百分点。保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%。购房贷款上半年累计新增5815亿元，余额同比增长18.5%，比一季度回落4.8个百分点。

地方政府债务问题突出，仍处安全区。中国地方省市县三级政府2010年末债务余额合计10.7万亿元，占2010年GDP的27%，财政收入的1.3倍，债务率为70.45%，逾50%将在2011-2013年到期，总体尚未超出偿债能力。

2、房地产调控政策连续趋严并长期化

2010年我国已经连续对房地产市场进行了三轮政策调控，但由于流动性过剩和市场博弈等因素，政策效果都相对较短，房地产市场价格上涨过快、投资投机旺盛等问题依然存在。2011年1月27日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国八条），从而开启了新一轮房地产市场调控核心内容体现在三个方面：

一是，二月中旬前直辖市、省会城市、计划单列市和房价上涨过快城市全面落实限购政策；二是，三月底前600多个城市提出全年房价控制目标；三是，加强住房保障工作，今年完成保障房新开工1000万套。

紧随“国八条”之后，另一重大政策决策是国务院同意上海和重庆两个城市进行对个人住房征收房产税改革试点。房产税在半年的实践过程中，征收税款规模暂且不大，但其对房地产投资的抑制和预期作用初步显现。

7月12日，国务院常务工作会议就下阶段房地产市场调控工作提出了“国五条”：要从严把握和执行房价控制目标；确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设；房价上涨过快的二三线城市也要采取限购措施；确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；抑制租金过快上涨。“国五条”的作用是巩固“国八条”的系列措施，继续推动房地产调控严格执行。

7月20日，国务院常务会议在研究部署近期加强土地管理的重点工作时，明确“开展建立耕地保护补偿机制试点，完善土地收益基金制度，明确土地基金收益计提比例，专项用于耕地保护”；“提出保证今年1000万套保障性安居工程建设用地，采取多种措施增加普通商品住房用地供应”；“坚持和完善土地招标、拍卖、挂牌出让制度，推进商品住房用地供应，由价格主导向双向定价、配建保障房等转变”；“建立规划和项目节约用地评价制度”。

7月22日，中国中央政治局召开会议，在涉及到房地产业的问题上会议提出“要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松、坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平”。

上述三个会议精神，预示着中国房地产业现行法律法规和政府监管政策会在若干方面做出重大调整。

(中房研协研究中心)