答《共享》杂志记者问—关于旅游地产

2011-07-28 13:16:25

问：很多人认为旅游地产只不过是一个概念，应该称之为休闲地产或者度假地产，您怎么看旅游地产这个名词？

房地产的概念很多，不同的概念反映了不同的内容。

房地产大的概念是地产和房产。在房产概念中，又可分为住宅房产和商业房产。广义的商业地产包括办公楼、商铺、宾馆、会展和工业厂房等。旅游地产一般是属于商业房产这个大概念中的。

称作旅游地产还是称之为休闲地产和度假地产，关键是看所赋予的内容到底存在多大的差异。在我看来，三个概念所指的主体内容还是高度重叠的、相同的。现在的旅游地产所包含的内容已经相当的广泛，包括山水自然资源和历史人文资源的保护和开发，包括适合不同消费水平的接待宾馆旅馆，包括由此延伸的餐饮、土特产零售商业、交通设施、养生养老康复、别墅公寓住宅等，这些共同构成了旅游地产概念中的具体内涵。

问：您觉得，一个旅游度假项目怎么样才能做出自己的特色，让项目具有所处地域的人文的特征？

天下男人都是不一样的，天下的女人也都是个性化的，天下的所有旅游度假项目本身都具有自己的特色，其自然山水资源和人文历史资源都是独特的，不可替代的。现在很多旅游度假项目之所以被认为一般化、雷同，基本上指的是服务内容和水平，指的是旅游零售商品，甚至指的是人造的假古董、假建筑。旅游资源和旅游项目开发的成功与否，与此有极大的关系。前些年中国到处流行的所谓主题公园，成功的、有生命力的少之又少。

任何旅游度假项目最难得的是客户定位，自然资源和人文资源本身是面对所有大众群体的，但在享用这些资源的过程中，所有的服务项目和内容又都是针对细分市场不同客户的。即便是汇集当地特色的历史文化展示介绍，也是分层次的。只要是真实的，就是有特色的；只要是地方性的，就是个性化的。

问：您怎么看，北方做旅游休闲地产项目的季节性问题？

北方休闲旅游地产项目最大的共性之一，就是季节性。这是其强项所在，也是其软肋所在。因此北方旅游休闲地产项目，无一例外都会面临着这个巨大难题，避不开，绕不过去。除非是历史人文名胜项目，凡依托自然资源的北方旅游地产项目，一年的黄金期就是那么三、四个月时间。这种局面以后也改变不了。

问：您怎么看青岛做旅游地产的资源问题？一个大型的有临海资源休闲度假项目，它对于一个城市的作用是什么？在后期的运营中最重要的几点因素是什么？

青岛的旅游地产资源一个是崂山，一个是海滨，这是外来游客到青岛观光旅游休闲的主要两个目标方向。应该讲青岛的“山海经”文章做得是不错的，是走在全国前列的。现在青岛市可供开发的临海资源休闲度假项目一是不可能多，二是不可能大，因为已经稀缺了。青岛不缺大众化的、公共性的临海度假资源项目。缺的是高水准的、国际化的临海度假资源项目。

一个好的大型的临海资源休闲项目，对于一个城市可以起到名片的作用，可以起到区域地标的作用，后期营运的关键点是投资方必须是具有长远投资战略的实力企业；准确的市场定位；完善的物业管理；符合国际化标准的服务体系；所有入驻的商业店铺必须是能够持续经营的。

问：如何看待蓝色经济对山东尤其是青岛地产带来的机遇？

山东蓝色经济虽是国家经济发展战略的一部分，但主要是山东省，甚至主要只是胶东的发展战略，该战略规划对经济相对落后的其它区域，要比对青岛的意义更大。通过该战略的实施，青岛的作用是带头雁、领头羊、辐射源、核心区、主承载地。

我国三亚海岸线、北海海岸线、青岛海岸线和大连海岸线是中国人民心目中的四大著名海岸线，风光绮丽，赢得无数投资，每年吸引大量的观光客。但它们也存在着可供开发的岸线和土地稀缺的问题，发展受到一定程度的制约，难以满足日益增长的观光游览和居住投资需求。

从日照到蓬莱的绵长海岸线都是我国非常珍贵稀缺的岸线资源，但目前并未得到充分的认识和开发利用，优地劣用普遍存在。这段海岸线山地起伏，地质优良，岸线稳定，海水湛蓝，名胜众多，沙滩短而多，海洋景观资源丰富、发展空间大，堪比法国南部地中海沿线的戛纳——尼斯——摩纳哥岸线。

世界著名港湾住区和旅游胜地的共性是：独一无二的海景资源和环境优美的生态圈；高水准和可持续性的规划及规划管理；大力引进城市发展的高端战略投资合作者；高尚的运动场地，如高尔夫、马球马术场、游艇等；强而有力的城市经济后盾；顶级的休闲度假酒店和奢华的商业购物中心；名流汇聚、人文高地；既有与城市良好的连接，又有脱离喧嚣的生活。青岛市应该从中学习和借鉴其开发管理经验，从中确立自己的目标定位和发展路径。

问：请您为我们描述一下青岛（或中国）旅游地产未来的发展前景。

青岛市未来发展的价值链条应该是地理价值+生态价值+地产价值+商业价值（商业、商务、会展、休闲）+文化价值+ 投资价值；要创建旅游+住宅+商业+宾馆于一体的多元生活区；要通过复合的自然资源（山、海、湖、林）+复合的产业价值（金融、商务、商业、工业、军事）+复合的城市地产功能（旅游地产+商业地产+居住地产+文化地产），实现崭新的发展模式。