张宏伟：2011年上半年国土资源有关统计数据的点评

文/上海同策咨询研究部总监张宏伟

2011年上半年国土资源有关统计数据，

http://www.mlr.gov.cn/zwgk/qwsj/201108/t20110802_914867.htm

其中，二、重点监测城市地价情况如下所示：

主要城市地价总体水平呈小幅上升态势，环比增速持续趋缓。第二季度，全国105个重点监测城市地价总体水平为3000元／平方米，同比增长8.9%，环比增长1.9%。商业、居住、工业分别为5506元／平方米、4443元／平方米和645元／平方米；同比增长率分别为11.8%、10.7%和5.5%，环比增长率分别为2.8%、2.2%和1.1%，较上一季度分别下降了0.6、0.3和0.3个百分点。

1：全国地价涨幅趋缓，主要因素是什么？

全国地价涨幅趋缓，其实主要表现在商品住宅用地市场上，楼市调控的市场背景下，开发商的资金链越来越紧，在银行传统融资渠道方面对开发商不断收紧，在非传统融资渠道如海外融资、房地产信托、票据等融资成本越来越高，因此，开发商拿地越来越谨慎，土地市场价格上也会表现平稳。

2数据显示商业地块，环比同比都领跑，这意味着什么？

从开发商角度而言，由于住宅市场限购，导致开发企业转载商业地产，从企业自身财务平衡角度而言，也是开发企业从财务上寻求公司内部住宅与商业收益比例的长期的平衡。

从市场角度而言，由于住宅市场限购，导致开发企业转载商业地产，尤其是含有商办类的城市综合体项目，这样导致更多的开发企业去关注城市市中心地块或具有良好规划及发展潜力的郊区商办类地块

3：下半年土地市场表现表现如何：

第一、土地财政收益大幅减少，诱发地方政府松绑“限购令”，预计下半年增加土地出让收益，平衡财政收入减少的局面。

土地出让收入的减少直接诱发地方政府的财政危机，而地方财政危机则成为诱发松绑楼市“限购令”的主要原因。以北京为例，从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。从2011年初开始，大规模还本付息已经开始，每月需还本付息在100亿元以上，而今年1-5月，北京土地出让总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。与此恰巧的是松绑“限购令”的传言来风，尽管相关部门已出面辟谣，但是总体来言，“研究放宽限购政策”或许成为相关部门短期内摆脱这种还债的险局的探索之路。

此外，为化解严峻局面，北京市有关部门正在研究一系列对策，如加快推地，包括大力推出包括CBD核心区地块在内的精华地块，提高投标价格得分在评分中的权重，以及求助保险资金借新还旧等等。

第二、下半年增加土地供应，平衡与协调未来几年商品房市场的供求关系。商品房与保障房双轨制以来，在土地供应方面似乎更加侧重于保障性住房，忽视了对商品房住房用地的供应，这有可能导致未来3-5年内商品房市场的供求不平衡。因此，为了平衡未来商品房市场的供求关系，下半年应该合理增加商品房用地出让规模，防止未来商品房市场再次出现大起大落的市场现象。

第三、保障房任务艰巨，数千亿资金缺口仍难填，资金筹措难，发债融资建保障房也是杯水车薪，而当前土地出让收益的减少（今年前五月全国多数城市土地出让收益仅为去年的20%左右），仅仅依靠土地出让净收益的10%建保障是远远不够的，必须通过土地出让收益总量的增加，为保障性住房建设提供持续的资金支持；

第四、偿还地方政府性债务，需要进一步加大土地出让规模。2010年度审计报告显示，截至去年底，除54个县级政府没有政府性债务外，全国省市县三级地方政府性债务超10万亿元。其中2.5万亿拟用土地出让收入偿还，这是地方政府缓解地方性债务压力的最直接的最有效的方法。

同时，同策咨询研究部张宏伟认为，下半年土地市场总体上量增价稳，土地市场推地量增加以上四点基本已阐明。价格总体趋稳主要理由表现在以下几点：

第一、楼市调控的市场背景下，开发商的资金链越来越紧，在银行传统融资渠道方面对开发商不断收紧，在非传统融资渠道如海外融资、房地产信托、票据等融资成本越来越高，因此，开发商拿地越来越谨慎，土地市场价格上也会表现平稳。

第二、下半年土地市场供应的增加环节土地市场供求关系，下半年开发商应该有更多的方向与地块的选择；

第三、上半年土地市场的表现基本上摆脱了土地溢价率过高，土地市场“地王”频出的市场局面，下半年市场仍将持续这种态势。